Advogado distrato imobiliário em João Pessoa: o lado de quem vende

A porta de entrada de qualquer distrato

Desde a Lei 13.786/2018, os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades de incorporação imobiliária devem começar por um quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A). Para a incorporadora, ele é a base de tudo o que acontece depois: as regras do desfazimento só podem ser aplicadas como a lei permite se estiverem no quadro, em destaque e com a concordância expressa do comprador. Um distrato bem conduzido pelo lado de quem vende começa, portanto, muito antes do pedido de desistência, na redação do contrato. Para a empresa, o ponto de partida é saber em que regime cada contrato foi assinado. Contratos anteriores à Lei 13.786/2018 seguem outra lógica, e misturar os regimes na hora de calcular um distrato é uma fonte frequente de erro. O escritório separa a carteira por data e por modelo de contrato antes de propor qualquer política.

O que o quadro-resumo deve conter

• O preço total e o valor da entrada, com a forma de pagamento e os percentuais sobre o total.
• O valor da corretagem, suas condições de pagamento e a identificação do beneficiário.
• A forma de pagamento do preço, com valores e vencimentos das parcelas.
• Os índices de correção monetária e, se houver vários, o período de cada um.
• As consequências do desfazimento, por distrato ou por resolução, com destaque negritado para as penalidades e os prazos de devolução.
• As taxas de juros, o período de incidência e o sistema de amortização.
• A informação sobre o direito de arrependimento em contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede.
• Os ônus sobre o imóvel, o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e o cartório competente.
• O prazo para obtenção do habite-se e os efeitos da tolerância de atraso prevista no art. 43-A.
• Fonte: Lei 4.591/1964, art. 35-A, incisos I a XII.

A assinatura junto às cláusulas de desfazimento

Não basta que as penalidades estejam no contrato. A lei condiciona a efetivação das consequências do desfazimento à anuência prévia e específica do comprador, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que devem ser redigidas conforme as regras do Código de Defesa do Consumidor para contratos de adesão (art. 35-A, § 2º). Na prática, isso significa assinatura ou rubrica do comprador ao lado das cláusulas de distrato e de resolução, além da assinatura ao final do contrato. É um detalhe formal que costuma ser decisivo quando a retenção é discutida depois. Além da assinatura junto às cláusulas, vale manter a prova da entrega da via do contrato ao comprador e, quando a venda ocorreu em estande, a informação clara sobre o prazo de arrependimento. Essa documentação, organizada por unidade, é o que sustenta a aplicação das regras quando um comprador pede para sair.

Quando falta alguma informação

Identificada a ausência de qualquer das informações exigidas, a lei concede prazo de trinta dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão. Se a omissão não for sanada nesse prazo, ela caracteriza justa causa para a rescisão do contrato por parte do comprador (art. 35-A, § 1º). Para a incorporadora, revisar os contratos já assinados e aditar os que estiverem incompletos é uma forma de reduzir esse risco antes que ele se transforme em pedido de desfazimento. Esse prazo de saneamento é uma oportunidade e um risco. Oportunidade porque permite corrigir o contrato antes de um conflito; risco porque, se o comprador apontar a falta e a empresa não aditar em trinta dias, a omissão passa a ser justa causa para a rescisão por parte dele.

Revisão do contrato padrão: pontos de atenção

• Conferir se todos os doze itens do art. 35-A estão no quadro, e não espalhados no corpo do contrato.
• Conferir se as penalidades e prazos de devolução estão em destaque negritado.
• Prever o espaço de assinatura do comprador junto às cláusulas de desfazimento.
• Alinhar o quadro com o que está registrado no memorial de incorporação e na matrícula.
• Atualizar o modelo quando houver mudança de lei ou do regime do empreendimento, como a adoção do patrimônio de afetação.

Como o escritório atua pelo lado de quem vende

Como advogado de distrato imobiliário em João Pessoa, o escritório trabalha do lado da incorporadora, da construtora e da imobiliária: revisa o contrato padrão e o quadro-resumo, propõe os aditamentos necessários e prepara o roteiro interno para quando um comprador pedir para sair. A ideia é que cada distrato siga a lei e o contrato de forma previsível, com cálculo transparente e documentação completa, sem promessa de resultado em eventual disputa. Em lançamentos novos, o trabalho começa na redação do contrato e do quadro-resumo e segue com o treinamento da equipe de vendas sobre o que precisa ser assinado e entregue. Em carteiras já vendidas, começa com uma auditoria por amostragem dos contratos, para identificar padrões de falha e corrigi-los em bloco.

A regra geral da retenção

Quando o contrato celebrado com o incorporador é desfeito por distrato ou por resolução por inadimplemento absoluto do comprador, a Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 13.786/2018, garante ao comprador a restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice do contrato, com duas deduções cumulativas: a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga (art. 67-A, I e II). Para exigir a pena, o incorporador não precisa alegar prejuízo (§ 1º). Essas regras valem para o contrato celebrado exclusivamente com o incorporador. Quando o comprador financiou com banco e há alienação fiduciária, ou quando a unidade foi a leilão, a restituição segue a lei especial correspondente. Identificar o tipo de contrato é o primeiro passo do cálculo.

Deduções pelo período em que o comprador teve a unidade

• Os impostos reais incidentes sobre o imóvel (art. 67-A, § 2º, I).
• As cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores (§ 2º, II).
• O valor da fruição, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (§ 2º, III).
• Os demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato (§ 2º, IV).
• Esses débitos podem ser compensados com a quantia a restituir (§ 3º).
• As deduções e retenções ficam limitadas aos valores efetivamente pagos, salvo a fruição (§ 4º).

Patrimônio de afetação muda a pena e o prazo

Quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restitui os valores, já deduzidos, no prazo máximo de trinta dias após o habite-se ou documento equivalente, e a pena pode ser estabelecida até 50% da quantia paga (art. 67-A, § 5º). Sem o patrimônio de afetação, o saldo a devolver é pago em parcela única, depois de cento e oitenta dias contados do desfazimento (§ 6º). Se a unidade for revendida antes desses prazos, o valor remanescente é pago em até trinta dias da revenda, atualizado pelo índice do contrato (§§ 7º e 8º). Por isso o regime do empreendimento e a data da revenda entram no cálculo desde o primeiro dia. Na prática, a escolha entre os dois regimes é feita no início do empreendimento, mas tem efeito anos depois, quando os primeiros distratos aparecem. Empresas que adotam o patrimônio de afetação precisam ter organizados os dados do habite-se e das revendas para aplicar os prazos corretamente.

Situações que mudam o cálculo

• Comprador substituto: a cláusula penal não incide se o comprador que deu causa ao desfazimento apresentar alguém que assuma o contrato, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira (§ 9º).
• Arrependimento em estande: contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede permitem arrependimento em sete dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (§ 10), comprovado por carta registrada com aviso de recebimento (§ 11).
• Depois dos sete dias, prevalece a irretratabilidade do contrato (§ 12).
• Acordo entre as partes: por instrumento específico de distrato, as partes podem definir condições diferentes das previstas na lei (§ 13).
• Leilão em execução ou em alienação fiduciária: a restituição segue a lei especial aplicável (§ 14).

Por que o cálculo precisa ser documentado

O distrato que mais gera disputa é aquele em que o comprador recebe um número sem explicação. Um demonstrativo que parte do total pago, mostra a atualização pelo índice do contrato, aplica cada dedução com a base legal e chega ao saldo, com o prazo de pagamento indicado, reduz a margem para questionamento. Vale também guardar a prova de que o quadro-resumo foi assinado junto às cláusulas de desfazimento, porque é essa assinatura que sustenta a aplicação das penalidades (art. 35-A, § 2º). Um demonstrativo bem feito também protege a empresa em eventual discussão judicial, porque mostra que a retenção seguiu a lei e o contrato, item por item. E serve para a contabilidade, que precisa registrar o desfazimento e a eventual revenda da unidade.

Termo de distrato

O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato (Código Civil, art. 472). O escritório redige o termo com a identificação completa das partes e da unidade, a quitação recíproca nos limites do que foi pago e devolvido, o destino da unidade e as providências no cartório quando a promessa estiver registrada. Cada caso é calculado com os dados do contrato e do empreendimento; não existe valor padrão de multa a ser prometido. Antes de assinar o termo, vale conferir se há outras pendências ligadas à unidade, como financiamento em andamento, cessão a terceiro não informada ou débitos de condomínio, para que o distrato encerre de fato a relação, sem deixar pontas soltas.

Quando o distrato também precisa chegar ao cartório

Muitas promessas de venda de unidades de incorporação são registradas na matrícula. A Lei 6.015/1973 prevê o registro dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais (art. 167, I, 18), e os cartórios da Paraíba seguem a mesma regra no art. 759 do Código de Normas Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do TJPB. Quando uma promessa registrada é desfeita, o distrato não se resolve só entre as partes: enquanto o registro não for cancelado, a matrícula da unidade continua mostrando o comprador antigo, e a revenda fica travada. A consequência prática é que o distrato precisa ser pensado já com o cancelamento em vista. Um termo que serve como acordo entre as partes, mas não atende às exigências do cartório, obriga a voltar ao comprador para colher nova assinatura, o que nem sempre é possível depois que a relação terminou.

Caminhos para cancelar o registro da promessa

• Em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado (Lei 6.015/1973, art. 250, I).
• A requerimento unânime das partes que participaram do ato registrado, se capazes, com firmas reconhecidas por tabelião (art. 250, II).
• A requerimento do interessado, instruído com documento hábil (art. 250, III).
• Na Paraíba, o Código de Normas prevê o cancelamento à vista de sentença transitada em julgado, de documento autêntico de quitação ou de exoneração do título registrado (CN-PB, art. 706-D).

A forma do distrato importa

O Código Civil determina que o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato (art. 472). Se a promessa foi feita por escritura pública, o distrato também precisa ser; se foi por instrumento particular registrado, o termo de distrato deve ter os requisitos que permitam o cancelamento no cartório, como a assinatura de todos os que figuraram na promessa e o reconhecimento das firmas. Um termo bem redigido para as partes, mas sem esses cuidados, costuma voltar do cartório com exigências. Quando a promessa foi registrada e o comprador não assina o distrato, o cancelamento do registro depende, em regra, de decisão judicial. Por isso, em contratos registrados, a negociação do distrato inclui também a assinatura dos documentos necessários ao cancelamento, como parte do acordo.

Matrícula da unidade e matrícula-mãe

Em empreendimentos com instituição de condomínio registrada, o Código de Normas da Paraíba prevê que sejam abertas tantas matrículas quantas forem as unidades autônomas, com o transporte dos ônus e gravames para cada uma, e que, a partir daí, todos os atos passem a ser praticados nas matrículas das unidades, deixando de ser praticados na matrícula matriz (art. 1.081, §§ 2º e 3º). Para o distrato, isso significa identificar em qual matrícula a promessa foi registrada antes de pedir o cancelamento, o que muda conforme a fase do empreendimento. Em empreendimentos ainda em fase de incorporação, sem matrículas individualizadas, os atos podem estar concentrados na matrícula do terreno. Depois da instituição do condomínio, passam para as matrículas das unidades. Conferir a certidão atualizada antes de redigir o pedido de cancelamento evita endereçar o ato à matrícula errada.

Revenda depois do distrato: cuidados

• Confirmar que o cancelamento do registro da promessa anterior foi feito antes de registrar a nova venda.
• Se a revenda acontecer antes do prazo de devolução, pagar o saldo ao comprador anterior em até trinta dias da revenda (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 7º).
• No caso de comprador substituto indicado pelo próprio adquirente, formalizar a cessão com a anuência do incorporador (art. 67-A, § 9º), em vez de distrato seguido de nova venda.
• Conferir se há financiamento ou garantia ligados à unidade que também precisem ser tratados.
• Atualizar o controle interno de vendas e o quadro de unidades disponíveis.

Como o escritório conduz

O escritório prepara o termo de distrato já com os requisitos do cartório, acompanha o pedido de cancelamento na serventia competente e organiza a documentação da revenda. Quando o comprador não assina o distrato e não há acordo, o caminho passa a ser a resolução do contrato pelas vias previstas no contrato e na lei, com cancelamento do registro só depois da decisão. O tempo depende da assinatura das partes e da análise do cartório. O escritório também orienta a equipe comercial sobre o momento de colocar a unidade novamente à venda, para que a nova promessa só seja assinada quando o cancelamento estiver encaminhado, evitando duas promessas válidas sobre a mesma unidade.