Advogado adjudicação compulsória em João Pessoa: a escritura de quem já pagou

A regra nacional e a regra da Paraíba

A Lei 14.382/2022 incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-B, que permite fazer a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão diretamente no registro de imóveis da situação do bem, sem prejuízo da via judicial. O Conselho Nacional de Justiça regulamentou o procedimento pelo Provimento 150/2023, e a Corregedoria-Geral de Justiça da Paraíba incorporou essas regras ao seu Código de Normas Extrajudicial em 2025, no capítulo da adjudicação compulsória extrajudicial (arts. 1.189 a 1.205). É esse conjunto que os cartórios de registro de imóveis de João Pessoa aplicam quando recebem um pedido. A existência de uma via no cartório não elimina a via judicial: as duas convivem, e a escolha depende do caso. Quando o vendedor é localizável e não há disputa sobre o pagamento, o procedimento extrajudicial costuma ser o caminho indicado; quando já se sabe que haverá contestação, a ação judicial pode evitar uma etapa.

Requisitos de base

• Existência de promessa de compra e venda ou de permuta, ou de cessão ou promessa de cessão desses contratos, sem direito de arrependimento exercitável (CN-PB, art. 1.189; Provimento CNJ 150/2023, art. 440-B).
• Demonstração de que o registro não é possível pelas vias ordinárias, isto é, de que a escritura não foi outorgada (CN-PB, art. 1.190).
• Pedido feito por advogado com procuração com poderes específicos (CN-PB, art. 1.191).
• Prova do pagamento integral do preço (CN-PB, art. 1.193, VII).
• Comprovante do imposto de transmissão incidente sobre a aquisição, ou da sua isenção (CN-PB, art. 1.193, VI).
• Ata notarial com os elementos exigidos pelo Código (CN-PB, art. 1.194).

O que o requerimento precisa indicar

O Código de Normas da Paraíba manda que o requerimento atenda, no que couber, aos requisitos de uma petição inicial e indique o imóvel e as pessoas com quem o negócio foi celebrado, seus cônjuges e companheiros; as promessas, cessões e sucessões, com as pessoas envolvidas; a menção ao inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão, com as tentativas feitas para obtê-lo; a existência de edificação ou benfeitoria; o número da matrícula ou da transcrição; e a declaração do valor atual de mercado atribuído ao imóvel (art. 1.192). Um pedido bem instruído desde o início evita idas e vindas com o cartório. A tentativa de obter a escritura antes do pedido também conta. Notificações enviadas ao vendedor, mensagens, e-mails e conversas registradas ajudam a demonstrar a impossibilidade do registro pelas vias ordinárias, que o Código de Normas exige (art. 1.190). Guardar esse histórico desde o início faz diferença.

Pontos do Código de Normas que costumam fazer diferença

• O consentimento do cônjuge do requerente é dispensado no requerimento, qualquer que seja o regime de bens (art. 1.193, § 2º).
• O deferimento independe do registro prévio da promessa e da regularidade fiscal do vendedor (art. 1.193, § 3º).
• Em unidade de condomínio, não é preciso provar previamente a quitação das cotas condominiais (art. 1.196).
• As notificações ao requerente são feitas na pessoa do advogado, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens (art. 1.197).
• O silêncio do notificado por 15 dias úteis vale como anuência presumida, e isso precisa constar da notificação (art. 1.198, § 4º).
• Impugnação genérica, sem fundamentos mínimos, é considerada injustificada e não impede o andamento (art. 1.198, §§ 8º e 9º).

Quando o pedido sai do cartório e vai para a Justiça

Se houver impugnação fundamentada de quem tem direitos registrados na matrícula, o oficial tenta a conciliação ou a mediação. Não havendo acordo, lavra relatório circunstanciado e entrega os autos ao requerente, que pode adequar o pedido ao procedimento judicial e apresentá-lo ao juízo da comarca do imóvel (art. 1.201). O oficial também pode rejeitar o pedido por nota fundamentada quando persistirem dúvidas ou faltarem documentos, e a rejeição pode ser impugnada em 15 dias úteis perante o próprio oficial, sem impedir a ação judicial (art. 1.202). O caminho judicial continua aberto em qualquer cenário: o Código Civil garante ao promitente comprador pedir ao juiz a adjudicação quando há recusa (art. 1.418).

Como o escritório organiza o pedido

Como advogado de adjudicação compulsória em João Pessoa, o escritório começa pela leitura do contrato e da matrícula, monta a cadeia de cessões quando houver, reúne a prova do pagamento e prepara a notificação do vendedor. A ata notarial é organizada junto com o tabelião escolhido pelo cliente. O tempo depende da localização do vendedor, das notificações e das exigências do cartório, e o custo inclui emolumentos, imposto de transmissão e honorários advocatícios, todos explicados antes do início. O cliente recebe, antes do protocolo, a lista do que já está pronto e do que falta, com quem providencia cada item. Durante o procedimento, cada nota do cartório é respondida dentro do prazo, e cada notificação é acompanhada até a certidão de que foi feita ou de que o notificado não foi encontrado.

O problema mais comum: quem deveria assinar não está mais lá

A adjudicação compulsória existe justamente para quando a escritura não sai, e um dos motivos mais frequentes é a ausência de quem deveria assiná-la. O vendedor pode ter falecido antes de passar a escritura, a construtora ou loteadora pode ter encerrado as atividades, ou o vendedor simplesmente não é mais encontrado no endereço do contrato. A lei não deixa o comprador que pagou sem saída, mas cada situação pede um tratamento diferente na hora de notificar e de provar. Nesses casos, o maior trabalho é investigativo: descobrir quem são as pessoas que precisam ser notificadas e onde estão. Certidões de óbito, consultas a inventários, pesquisas na Junta Comercial e buscas em cartórios de notas fazem parte da preparação, e o pedido só deve ser protocolado quando essa parte estiver suficientemente clara.

Vendedor falecido

Quando o titular de direitos que consta da matrícula faleceu, o Código de Normas da Paraíba permite que sejam notificados os herdeiros legais indicados pelo requerente, bastando a notificação do inventariante, se houver (art. 1.200). O Provimento CNJ 150/2023 também reconhece legitimidade a sucessores, tanto do lado de quem comprou quanto do lado de quem vendeu (art. 440-C). Na prática, é preciso descobrir se houve inventário, quem é o inventariante e quem são os herdeiros, o que pode exigir certidões de óbito, consulta a processos e busca nos cartórios de notas.

Empresa vendedora

Quando o requerido é pessoa jurídica, a notificação é válida se entregue a pessoa com poderes de gerência geral ou de administração, ou a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (CN-PB, art. 1.198, § 7º). Se a empresa encerrou as atividades, é preciso verificar a situação do registro dela na Junta Comercial, quem eram os sócios e administradores e se houve sucessão. Em incorporações e loteamentos antigos, a matrícula pode ainda estar em nome da empresa vendedora, e a adjudicação é o meio de transferir cada unidade ao comprador que pagou. Nos empreendimentos antigos, é comum que várias unidades estejam na mesma situação, com compradores diferentes e a mesma empresa vendedora. O Provimento CNJ 150/2023 admite cumular pedidos referentes a imóveis diversos quando todos estiverem na circunscrição do mesmo registro de imóveis e houver coincidência de interessados, sem prejuízo para o andamento. Essa possibilidade pode ser útil para grupos de compradores, conforme o caso.

Vendedor em lugar incerto: o caminho da notificação

• Notificação pessoal pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado (CN-PB, art. 1.198).
• Notificação pelo Registro de Títulos e Documentos ou por carta com aviso de recebimento, com cópia do requerimento (art. 1.198, §§ 1º e 2º).
• Notificação por hora certa quando há suspeita motivada de ocultação depois de três tentativas (art. 1.199, § 1º).
• Em condomínio com portaria, entrega ao funcionário responsável pela correspondência (art. 1.199, § 2º).
• Edital, publicado duas vezes, quando o notificando está em lugar incerto, não sabido ou inacessível, com o silêncio interpretado como concordância (art. 1.199).

Cônjuges dos vendedores

Se os vendedores notificados forem casados ou viverem em união estável, os cônjuges ou companheiros também são notificados, salvo no regime da separação de bens (CN-PB, art. 1.198, § 3º). Esse detalhe costuma ser esquecido em contratos antigos, em que só um dos cônjuges assinou. Levantar o estado civil do vendedor à época do contrato e hoje evita uma exigência do cartório no meio do procedimento.

Quando o caso vai para a Justiça

Se as notificações revelarem disputa real, como herdeiros que contestam o pagamento ou uma empresa que alega inadimplemento do comprador, a via extrajudicial termina e o pedido pode ser levado ao juízo competente, onde o Código Civil assegura ao promitente comprador requerer a adjudicação do imóvel (art. 1.418). O escritório avalia, antes de protocolar, se a situação tem cara de consenso ou de conflito, para indicar o caminho com menor chance de retrabalho. O tempo depende sobretudo de localizar e notificar as pessoas certas. Há também casos em que o vendedor, uma vez localizado, concorda em assinar a escritura. Quando isso acontece, a escritura direta costuma ser mais simples do que seguir com a adjudicação. O escritório avalia essa possibilidade a cada notificação, porque o objetivo é o registro do imóvel em nome de quem pagou, pelo caminho que se mostrar viável.

A cadeia que começa num contrato e passa por várias mãos

Muitos imóveis em João Pessoa e em outras cidades foram vendidos e revendidos por contrato particular, o chamado contrato de gaveta: A prometeu vender a B, que cedeu os direitos a C, que cedeu a D. Quem está hoje no imóvel pagou, mas a matrícula ainda está em nome de A. A adjudicação compulsória alcança essas situações: a Lei 6.015/1973 legitima o promitente comprador e qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores (art. 216-B, § 1º), e o Provimento CNJ 150/2023 admite como fundamento as promessas e as relativas cessões ou promessas de cessão (art. 440-B). Contratos de gaveta eram, e ainda são, usados por várias razões: evitar custos de transferência, contornar exigências de financiamento ou simplesmente por desconhecimento. O resultado, anos depois, é uma matrícula que não conversa com a realidade. A adjudicação permite reconectar as duas pontas, desde que a cadeia de contratos possa ser demonstrada.

O que precisa ser provado em cada elo

• Que cada contrato existiu: o instrumento da promessa e de cada cessão, ou outro meio de prova quando o papel se perdeu.
• Quem eram as partes de cada negócio e, se casadas, seus cônjuges.
• Que o preço da promessa original foi pago por inteiro.
• Que não houve direito de arrependimento exercitável no contrato de origem.
• Que não há disputa judicial envolvendo o contrato, por meio das certidões dos distribuidores.

A ata notarial reconstitui a história

Pelo Código de Normas da Paraíba, a ata notarial da adjudicação compulsória deve conter a indicação da matrícula e a descrição do imóvel com seus ônus, a identificação dos negócios que fundamentam o pedido, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, com a relação de todos os que figuram nos instrumentos, as provas do pagamento integral do preço e as providências que o vendedor deveria ter adotado e não adotou (art. 1.194, § 1º; Provimento CNJ 150/2023, art. 440-G). A ata pode incluir imagens, documentos e depoimentos de testemunhas, alertadas de que declaração falsa é crime (art. 1.194, caput e § 5º). A ata notarial pode ser lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, conforme as regras de competência do Código de Normas (art. 1.194, § 2º). Ao final, o tabelião registra que a ata não confirma nem estabelece propriedade, servindo apenas para instruir o pedido no registro de imóveis (art. 1.194, § 6º).

Meios de prova do pagamento aceitos pelo Código de Normas

• Declaração escrita do credor.
• Quitação da última parcela do preço.
• Recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida.
• Certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente que mostrem a inexistência de litígio sobre o contrato.
• Outro meio de prova inequívoca.
• Fonte: CN-PB, art. 1.193, VII.

Indisponibilidade e outros gravames no caminho

Às vezes a matrícula em nome do vendedor original tem uma ordem de indisponibilidade ou outro gravame. O Código de Normas da Paraíba prevê que a indisponibilidade contra o proprietário que consta da matrícula não impede o deferimento da adjudicação, mas o registro fica condicionado ao cancelamento prévio da ordem, salvo se a quitação ou o registro da promessa forem anteriores à inscrição da indisponibilidade (art. 1.204, § 1º). Os demais gravames que impedem o registro devem ser objeto de pedido de cancelamento dirigido aos credores ou à autoridade que emitiu a ordem (art. 1.203, parágrafo único). Por isso a data dos pagamentos e dos contratos pode ser decisiva.

Organizar os papéis antes de qualquer protocolo

O trabalho começa com uma linha do tempo: cada contrato, cada pagamento, cada mudança de possuidor. Onde houver lacuna, o escritório avalia se ela pode ser suprida por testemunhas, por documentos indiretos ou por um procedimento de justificação administrativa perante o oficial, previsto no Código de Normas (art. 1.202, § 1º). Quando a cadeia não fecha de jeito nenhum, a usucapião pode ser a alternativa. O custo e o tempo dependem de quantos elos existem e de quantas pessoas precisam ser notificadas. Em todos os casos, vale a recomendação de não fazer novas cessões por contrato particular enquanto a situação não for regularizada. Cada novo elo aumenta o trabalho de prova e o número de pessoas que podem precisar ser notificadas. Quem pretende vender um imóvel nessa situação deve considerar regularizar antes, ou ao menos informar o comprador e prever no contrato quem conduz a adjudicação.