Sem escritura
Comprou com contrato particular ou recibo
Quem pagou e não recebeu a escritura pode ter o caminho da adjudicação compulsória. Quem tem a posse há anos, sem título, pode ter o da usucapião.
Oswaldo Pessoa, OAB/PB 25.629 · Ewerton Coelho, OAB/PB 17.047
Advogado regularização de imóvel em João Pessoa: escritura, averbação e REURB
Para quem tem imóvel sem escritura, construção que não consta na matrícula ou casa em área irregular: explicamos o caminho, no cartório ou na Justiça, antes de começar. Escritório no Cabo Branco e atendimento online para todo o Brasil.
Situações
Situações de imóvel irregular que chegam ao escritório
Cada situação tem um caminho próprio, e a leitura da matrícula é o que mostra qual deles cabe no seu caso.
Construção
Casa ou prédio que não aparece na matrícula
A edificação é averbada na matrícula do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4). Sem a averbação, a matrícula descreve só o terreno, e isso pesa na venda e no financiamento.
Área irregular
Imóvel em núcleo urbano informal
A REURB, regularização fundiária urbana da Lei 13.465/2017, tem duas modalidades: a de interesse social (Reurb-S), para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, e a de interesse específico (Reurb-E) (art. 13).
Nome antigo
Imóvel que não está no nome de quem usa
Imóvel que ficou no nome de um antigo vendedor ou de alguém que já morreu precisa ter a cadeia de documentos reconstituída antes de ser vendido, financiado ou partilhado.
Como funciona
Como funciona a regularização
Nenhum pedido é feito antes de você entender qual é o caminho e do que dependem o tempo e o custo.
Etapa 1
Conversa e documentos
Você conta a história do imóvel e envia o que tiver: contrato, recibos, carnês de IPTU, matrícula ou certidão.
Etapa 2
Leitura da matrícula
Lemos a certidão do Registro de Imóveis e identificamos o que falta: escritura, averbação, retificação ou outro título.
Etapa 3
Escolha do caminho
Explicamos se o caso vai ao cartório ou à Justiça, o que ainda precisa ser reunido e do que dependem o tempo e o custo.
Etapa 4
Pedido e acompanhamento
Conduzimos o pedido no Registro de Imóveis ou a ação no Judiciário e respondemos às exigências até o registro.
Sócios
Os sócios que conduzem a regularização
Oswaldo Pessoa e Ewerton Coelho, sócios fundadores do escritório, atendem em João Pessoa quem precisa regularizar casa, apartamento ou terreno, e explicam o caminho antes de qualquer pedido.
Advogado · Sócio fundador
Oswaldo de Sousa Pessoa
OAB/PB 25.629
Atua em Direito Imobiliário, com contratos, registro e regularização de imóveis, para incorporadoras, imobiliárias e pessoas que compram, vendem ou regularizam um imóvel em João Pessoa.
Instagram @oswaldo.pessoa
Advogado · Sócio fundador
Ewerton Fidelis Coelho
OAB/PB 17.047
Atua em Direito Imobiliário, com contratos, registro e regularização de imóveis, para incorporadoras, imobiliárias e pessoas que compram, vendem ou regularizam um imóvel em João Pessoa.
Instagram @ewertoncoelhoadvDois sócios fundadores
À frente do escritório no Cabo Branco.
Imobiliário, Civil e Empresarial
Direito Imobiliário como área principal do escritório.
Cabo Branco e online
Atendimento presencial em João Pessoa e online para todo o Brasil.
O Escritório
Regularização de imóveis em João Pessoa e online
O escritório fica na Rua Marcionila da Conceição, 1360, sala 207, no Cabo Branco, em João Pessoa, e atende de segunda a sexta, das 8h às 18h. A primeira conversa pode ser no escritório ou online, e o contrato, os recibos e a matrícula podem ser enviados pelo WhatsApp ou por e-mail.
- 01EntradaA porta do escritório, com a marca da Coelho & Pessoa na parede.
- 02RecepçãoOnde cada cliente é recebido para a primeira conversa.
- 03Sala de reuniãoPara olhar contratos, matrículas e plantas com calma.
Dúvidas frequentes
Dúvidas sobre regularização de imóveis
Respostas informativas, que não substituem a análise do caso.
Sua dúvida não está aqui?
Falar no WhatsAppDepende do que falta. Em geral, começa pela certidão da matrícula no Registro de Imóveis e pelos documentos da compra ou da posse: contrato, recibos, carnês de IPTU. Com eles se identifica se o caso pede escritura, averbação da construção, adjudicação compulsória, usucapião ou REURB.
Sem o registro na matrícula, o imóvel continua no nome de quem vendeu: pelo Código Civil (art. 1.245, § 1º), enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono. Na prática, fica difícil vender, financiar, dar o imóvel em garantia ou fazer o inventário.
Em muitos casos, sim. Quem pagou por promessa de compra e venda e não recebeu a escritura pode pedir a adjudicação compulsória, inclusive no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Quem tem a posse prolongada sem título pode ter a usucapião, judicial ou extrajudicial (art. 216-A). A leitura dos documentos diz qual caminho cabe.
As mudanças recentes levaram parte da regularização para o cartório: a usucapião extrajudicial (art. 216-A da Lei 6.015/1973) e a adjudicação compulsória extrajudicial, criada pela Lei 14.382/2022 e regulamentada pelo Provimento 150/2023 do CNJ. Nos dois casos, o pedido é feito com advogado, sem prejuízo da via judicial.
A edificação é averbada no Registro de Imóveis, na matrícula do terreno (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4). O cartório costuma pedir o habite-se ou documento equivalente da prefeitura e documentos da obra; a lista exata é confirmada com o Registro de Imóveis competente.
Depende do caminho. Entram os emolumentos do cartório, os impostos da transmissão quando há transferência, os documentos técnicos, como planta e memorial quando exigidos, e os honorários. Na REURB de interesse social, a lei isenta de custas e emolumentos atos como o primeiro registro (Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º).
Depende do caminho, dos documentos disponíveis e das exigências do cartório ou do andamento do processo. Por isso não prometemos prazo: na primeira conversa explicamos de que ele depende no seu caso.
Por que o imóvel sem escritura é um problema maior do que parece
Quem comprou com contrato particular ou recibo e nunca fez escritura nem registro não é dono perante terceiros: pelo Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e, enquanto ele não for registrado, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245, § 1º). Isso afeta a vida prática do imóvel. Fica difícil vender, financiar, dar em garantia e incluir em inventário, e o bem pode ser alcançado por dívidas de quem ainda aparece na matrícula. Com o passar dos anos, costuma ficar mais difícil encontrar o vendedor e os documentos. Há também situações em que o problema não é a falta de escritura, mas a escritura que nunca foi registrada, a construção que nunca foi averbada ou a descrição do imóvel que não bate com a realidade. Cada uma tem um tratamento próprio, e às vezes elas aparecem juntas no mesmo imóvel, o que exige ordenar as providências.
Os caminhos que a lei oferece
- Escritura e registro: quando o vendedor está vivo, localizável e disposto a assinar, e o preço foi pago, é o caminho direto.
- Adjudicação compulsória: quando existe promessa de compra e venda ou cessão, o preço foi pago e o vendedor não assina; pode ser feita no cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-B) ou na Justiça.
- Usucapião: quando a prova é a posse longa, contínua e sem oposição; também pode correr no cartório (art. 216-A da mesma lei) ou na Justiça.
- Regularização fundiária urbana (Reurb): quando o imóvel está em um núcleo urbano informal, como um loteamento sem registro, e a regularização é coletiva, promovida pelo Município ou pelos legitimados da Lei 13.465/2017.
- Retificação de registro: quando o problema é a descrição do imóvel na matrícula, e não a titularidade.
Como escolher entre adjudicação e usucapião
A pergunta que decide é: o que você tem para provar? Se existe um contrato de promessa de compra e venda, ou uma cadeia de cessões, e é possível provar que o preço foi pago, a adjudicação compulsória costuma ser o caminho, porque parte do próprio contrato. Se o contrato se perdeu, se o preço não pode ser comprovado ou se a origem é uma posse sem título, a usucapião passa a ser a via adequada, desde que haja o tempo de posse exigido para a modalidade cabível. Há casos em que os dois caminhos são possíveis, e a escolha leva em conta os documentos, a posição dos confrontantes e quem precisa ser notificado. Outro fator é a posição de quem consta da matrícula. Na adjudicação compulsória, o vendedor e seus sucessores são notificados para outorgar a escritura; na usucapião, os titulares de direitos sobre o imóvel e sobre os vizinhos são chamados a se manifestar. Quando já se sabe que alguém vai se opor, a via judicial pode ser a mais direta, porque a impugnação levaria o pedido do cartório para a Justiça de qualquer forma.
Documentos que costumam ser pedidos na primeira análise
- Certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel.
- Contrato particular, recibos e cessões, na ordem em que aconteceram.
- Comprovantes de pagamento do preço.
- Carnês de IPTU e contas de água e luz, que ajudam a provar posse e tempo.
- Documentos pessoais de quem comprou e, se houver, do cônjuge.
- Informações sobre o vendedor: nome completo, CPF, endereço conhecido, se é vivo e se deixou herdeiros.
Custo e tempo: do que dependem
Não há valor fixo para regularizar um imóvel. O custo é formado pelos emolumentos do tabelionato e do registro de imóveis, que seguem tabela oficial do Estado, pelo imposto de transmissão quando ele incide, pela remuneração do engenheiro ou arquiteto quando há planta e memorial, e pelos honorários advocatícios. O tempo depende do caminho escolhido, da organização dos documentos, das exigências do cartório e, se houver impugnação ou processo, do Judiciário. Por isso o escritório só fala de custo e tempo depois de ver a matrícula e os papéis, e explica cada componente antes de começar. Uma estimativa responsável separa o que é certo do que é variável. Os emolumentos de um ato conhecido podem ser calculados com a tabela; já a quantidade de exigências, de notificações e de editais só se conhece ao longo do procedimento. Por isso o escritório apresenta as despesas previsíveis e indica quais podem surgir conforme o caso avança.
Atendimento em João Pessoa e para imóveis de outras cidades
Como advogado de regularização de imóveis em João Pessoa, o escritório atende presencialmente no Cabo Branco e online. Quando o imóvel fica em outra cidade, o pedido extrajudicial corre no Registro de Imóveis da circunscrição onde ele está, porque é lá que fica a matrícula; a análise dos documentos e o acompanhamento podem ser feitos a distância.
Quando a casa existe e a matrícula não sabe disso
Uma situação frequente é a do imóvel com casa, prédio ou ampliação construídos que nunca foram levados à matrícula. Para o cartório, o que existe juridicamente é o terreno, ou a construção antiga, e isso trava a venda, o financiamento e a partilha. A Lei 6.015/1973 prevê a averbação das edificações na matrícula entre os atos do Registro de Imóveis, e a Lei 4.591/1964, para as incorporações, atribui ao incorporador, depois do habite-se, o dever de averbar a construção, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos da demora (art. 44). Fora das incorporações, a iniciativa costuma ser do próprio proprietário, que precisa reunir os documentos da obra. Muitas vezes a falta da averbação só é percebida na hora de vender ou de financiar, quando o banco ou o comprador pede a matrícula e encontra apenas o terreno. Nesse momento, o prazo do negócio pressiona, e a regularização precisa ser feita com pressa. Tratar a averbação antes de colocar o imóvel à venda evita esse aperto.
Documentos que costumam ser exigidos para averbar uma construção
- Habite-se ou documento equivalente expedido pela Prefeitura.
- Certidão negativa de débitos previdenciários referente à obra, quando exigida.
- Planta e documentos técnicos da edificação, conforme o caso.
- Requerimento do proprietário, com a descrição da área construída.
- Certidão atualizada da matrícula.
O que o Código de Normas da Paraíba acrescenta
Os cartórios de registro de imóveis da Paraíba seguem o Código de Normas Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do TJPB, que tem regras próprias para situações que aparecem nas matrículas antigas do Estado. Uma delas é a da matrícula ou transcrição em que o terreno e a construção aparecem em nome de proprietários distintos. Para esses casos, o art. 980-L prevê uma averbação que consolida a propriedade plena do solo e de suas acessões em favor de quem é identificado como titular da construção, mediante requerimento acompanhado, entre outros, da ficha de inscrição municipal, de planta e memorial descritivo, da anuência dos confrontantes e de certidões dos distribuidores. Quando o valor da benfeitoria supera o limite do art. 108 do Código Civil, o Código exige também uma ata notarial lavrada com visita ao imóvel. Na prática, essa situação aparece em imóveis cuja história foi construída por gerações: o terreno ficou em nome de um parente, a casa foi erguida por outro, e a matrícula nunca acompanhou essa divisão. O procedimento do Código de Normas permite resolver no cartório, desde que os documentos e as anuências estejam completos e que o titular do terreno, notificado, não se oponha.
O procedimento do art. 980-L, em linhas gerais
- Requerimento assinado por quem é identificado como titular da construção, com firma reconhecida.
- Documentos municipais e técnicos do imóvel.
- Anuência dos confrontantes da construção, ocupantes ou que constam do registro.
- Certidões dos distribuidores da Justiça estadual e federal, em nome do requerente e do proprietário que consta da matrícula.
- Notificação do titular do terreno pelo oficial de registro, para se manifestar em 15 dias úteis, e edital publicado duas vezes quando ele não é encontrado.
Terreno foreiro e terreno rendeiro
Outra situação típica das matrículas e transcrições antigas é a expressão terreno foreiro ou terreno rendeiro em favor de um particular, herança de institutos do Código Civil de 1916. O art. 980-N do Código de Normas da Paraíba prevê que, feita a busca no cartório de origem e no da situação do imóvel e não sendo encontrado o registro da constituição de renda ou da enfiteuse, pode ser feita uma averbação que exclui a expressão e consolida a propriedade plena em favor de quem é identificado como titular da construção, observado o mesmo procedimento do art. 980-L. É uma saída administrativa que muitos proprietários desconhecem.
Como o escritório conduz esses pedidos
O primeiro passo é ler a matrícula ou a transcrição e entender exatamente o que está registrado sobre o terreno e sobre a construção. Depois vem a lista de documentos, a conversa com o engenheiro ou arquiteto que vai preparar a parte técnica e o pedido ao cartório. Se o titular do terreno se opõe, ou se o cartório entende que o caso não se encaixa no procedimento administrativo, o caminho passa a ser a usucapião ou outra medida judicial. O tempo depende das exigências do cartório e das notificações, e é explicado ao longo do caso. Em todos esses pedidos, a parte técnica e a parte jurídica caminham juntas. Uma planta que não corresponde ao que existe no terreno ou um memorial com medidas diferentes das do cadastro municipal geram exigências que atrasam o pedido. O escritório revisa esse material com o profissional responsável antes do protocolo e acompanha cada nota do cartório até a averbação ser feita.
O que é a Reurb
A Regularização Fundiária Urbana, a Reurb, foi instituída pela Lei 13.465/2017 como um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e a dar titulação aos seus ocupantes (art. 9º). Ela não é um processo individual, como a usucapião de uma casa: alcança um núcleo, como um loteamento implantado sem registro ou um conjunto de ocupações consolidadas. Entre os objetivos da lei estão criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento urbano, constituir direitos reais em favor dos ocupantes e estimular a resolução extrajudicial de conflitos (art. 10). O resultado esperado da Reurb é que cada ocupante receba um título registrado, com matrícula própria para a sua unidade. Isso permite vender, financiar, deixar em herança e usar o imóvel como garantia, o que antes era impossível ou arriscado. Para o Município, a Reurb ordena a ocupação e integra o núcleo à cidade formal.
As duas modalidades
- Reurb de Interesse Social (Reurb-S): aplicável aos núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal (Lei 13.465/2017, art. 13, I).
- Reurb de Interesse Específico (Reurb-E): aplicável aos núcleos ocupados por população que não se enquadra na hipótese anterior (art. 13, II).
- A classificação serve para definir quem responde pelas obras de infraestrutura essencial e quem tem direito à isenção de custas e emolumentos (art. 13, § 5º).
Isenções na Reurb-S
Na Reurb-S, a lei isenta de custas e emolumentos uma série de atos registrais, entre eles o primeiro registro da Reurb-S, que confere direitos reais aos beneficiários, o registro da legitimação fundiária, o registro da certidão de regularização fundiária e do projeto, com abertura de matrícula para cada unidade, e a primeira averbação de construção residencial de até setenta metros quadrados (art. 13, § 1º). Esses atos independem da comprovação de pagamento de tributos, e o oficial de registro não pode exigi-la (art. 13, § 2º). Na Paraíba, o Código de Normas Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça repete a regra: são isentos de custas e emolumentos os atos registrais relacionados à Reurb-S (art. 246, parágrafo único). Para quem vive em um núcleo classificado como Reurb-S, essas isenções fazem diferença, porque os custos de registro estão entre as razões pelas quais muitas famílias nunca regularizaram. Na Reurb-E, os atos registrais seguem as regras gerais de emolumentos, e os custos das obras de infraestrutura são atribuídos conforme a classificação e o projeto aprovado.
Quem pode requerer
- A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por entidades da administração indireta.
- Os próprios beneficiários, individual ou coletivamente, inclusive por cooperativas habitacionais e associações de moradores.
- Os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores.
- A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes.
- O Ministério Público.
- Fonte: Lei 13.465/2017, art. 14. O requerimento por quem deu causa ao núcleo informal não afasta a responsabilidade dele (art. 14, § 3º).
O programa Moradia Legal da Corregedoria da Paraíba
O Código de Normas Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça da Paraíba dedica um capítulo à regularização fundiária e, no art. 1.115, § 1º, institui o programa Moradia Legal, voltado a fomentar projetos de Reurb de interesse social e a assegurar a titulação de imóveis públicos ou particulares ocupados pela população de baixa renda no Estado. A instauração da Reurb em cada núcleo, porém, depende do Município, que classifica a modalidade e aprova o projeto. Iniciativas desse tipo ajudam a explicar por que a regularização fundiária avançou em vários municípios do Estado, mas não substituem a análise do caso concreto. Cada núcleo tem uma história própria, com proprietários registrais, ocupantes, loteadores e, às vezes, áreas públicas envolvidas, e é essa história que define o caminho.
Quando a Reurb é o caminho, e quando não é
A Reurb faz sentido quando o problema é coletivo: um loteamento inteiro sem registro, uma área ocupada há anos, um conjunto habitacional que nunca foi regularizado. Para um imóvel isolado, em loteamento regular, com matrícula própria, o caminho costuma ser outro, como a escritura, a adjudicação compulsória ou a usucapião. Para loteadores e incorporadores que precisam regularizar um empreendimento antigo, a Reurb-E pode ser uma alternativa, com a ressalva de que a lei preserva o direito de regresso de quem suportar os custos contra os responsáveis pelo núcleo informal (art. 14, § 2º). O escritório analisa a situação do imóvel e da área antes de indicar o procedimento.
Áreas de atuação
Outras situações em Direito Imobiliário
As situações mais comuns têm explicação detalhada, com o que a lei prevê e as perguntas que mais chegam ao escritório. Se o seu caso for outro, o escritório atende toda a área de Direito Imobiliário: conte a situação no WhatsApp.
Incorporadoras e construtoras
Para quem incorpora, constrói e vende
Da compra do terreno à venda das unidades: matrícula e certidões, registro do memorial de incorporação, contrato padrão das unidades e distrato pelo lado de quem vende.
Saiba mais
Imobiliárias
Para a imobiliária que intermedia vendas e locações
Assessoria nos trâmites contratuais e regulatórios da imobiliária: modelos de contrato, conferência da documentação dos imóveis captados e revisão das operações.
Saiba mais
Pessoas físicas
Para quem compra, vende ou regulariza um imóvel
O caminho explicado antes de começar, no cartório ou na Justiça: imóvel sem escritura, usucapião, adjudicação compulsória e análise dos documentos antes da compra.
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Contato
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