Advogado contratos imobiliários em João Pessoa: elaboração e revisão

O conflito costuma nascer na redação

Boa parte dos processos sobre imóveis começa com uma cláusula vaga: um prazo sem data, uma multa sem base de cálculo, uma condição que cada parte lê de um jeito. O Código Civil manda interpretar os negócios conforme a boa-fé e os usos do lugar (art. 113), e, desde 2019, orienta que a interpretação considere o comportamento posterior das partes, os usos do mercado e, quando identificável, o sentido favorável à parte que não redigiu o dispositivo (art. 113, § 1º). Ou seja: quem redige o contrato assume o risco da ambiguidade. Escrever com precisão é a forma mais barata de evitar disputa. A revisão de um contrato não é uma leitura para encontrar erros de português. É a verificação de que cada obrigação está atribuída a alguém, com prazo, forma e consequência para o descumprimento. Um contrato pode estar bem escrito e, ainda assim, deixar sem resposta perguntas como quem paga o condomínio até a entrega das chaves ou o que acontece se o financiamento do comprador for negado.

As cláusulas que mais aparecem nos conflitos

• Preço e forma de pagamento: valores, datas, índice de correção e o que acontece com o atraso.
• Entrega das chaves e imissão na posse: quando acontece e sob quais condições.
• Responsabilidade por IPTU, condomínio e contas até a entrega.
• Cláusula penal: valor, base de cálculo e se ela substitui ou se soma às perdas e danos.
• Cláusula resolutiva: em que hipóteses o contrato se desfaz e como a parte é avisada.
• Escritura e registro: prazo, quem providencia e quem paga cada despesa.
• Documentos que o vendedor se obriga a entregar e em que prazo.

Cláusula penal: limites que o juiz pode aplicar

A multa contratual incide de pleno direito quando o devedor, por culpa, descumpre a obrigação ou entra em mora (Código Civil, art. 408). Mas ela tem limites: não pode exceder o valor da obrigação principal (art. 412) e deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação foi cumprida em parte ou se o montante for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio (art. 413). Uma multa redigida sem proporção, portanto, pode acabar reduzida justamente quando a parte precisaria dela. Redigir a cláusula com base de cálculo clara e coerente com o negócio é mais seguro do que fixar um percentual alto. Também é preciso decidir se a multa é compensatória, substituindo a indenização, ou moratória, aplicável ao atraso sem prejuízo do cumprimento. A diferença afeta o que pode ser cobrado depois. Contratos que não deixam isso claro costumam gerar discussão justamente no momento em que a multa seria aplicada.

Cláusula resolutiva expressa e tácita

O Código Civil distingue duas situações. A cláusula resolutiva expressa, prevista por escrito no contrato, opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial (art. 474). E, diante do inadimplemento, a parte prejudicada pode escolher entre pedir a resolução do contrato ou exigir o cumprimento, com indenização por perdas e danos em qualquer dos casos (art. 475). Em contratos de imóvel com pagamento parcelado, escrever com clareza em que hipóteses o contrato se resolve, e como a parte inadimplente será notificada, evita discussões longas sobre se o desfazimento foi válido. Um exemplo comum é o do contrato de compra com pagamento parcelado em que a entrega da escritura depende da quitação. A redação precisa prever o que acontece com as parcelas pagas se o comprador deixar de pagar, quanto tempo ele tem para regularizar depois de notificado e se o vendedor pode revender o imóvel. Sem essas respostas, o desfazimento tende a terminar na Justiça.

Boas práticas de redação

• Datas certas em vez de expressões como em breve ou após a liberação.
• Índice de correção nomeado, com a regra para o caso de ele deixar de existir.
• Definições no início do contrato para termos que se repetem.
• Anexos com a certidão da matrícula, a planta e o memorial, quando forem relevantes.
• Identificação completa das partes e dos cônjuges, com o regime de bens.
• Forma de comunicação entre as partes: endereço, e-mail e prazo para resposta.

Elaboração e revisão no escritório

Como advogado de contratos imobiliários em João Pessoa, o escritório redige contratos novos e revisa minutas recebidas de corretores, imobiliárias e incorporadoras. A revisão é entregue com comentários cláusula por cláusula, indicando o que está adequado, o que gera risco e como reescrever. Quando o contrato já foi assinado e o conflito começou, a análise passa a ser sobre o que a lei e o próprio contrato permitem fazer. Não há resultado prometido: há leitura técnica do documento e das alternativas. Para imobiliárias e incorporadoras que usam modelos repetidos, a revisão periódica dos modelos é tão importante quanto a revisão de um contrato isolado. Uma cláusula problemática replicada em dezenas de vendas multiplica o risco. O escritório revisa os modelos e sugere ajustes quando a lei ou a prática do mercado mudam.

Uma lei própria para a locação urbana

A locação de imóvel urbano é regida pela Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que traz regras que o contrato não pode afastar e outras que as partes podem ajustar. Conhecer essa diferença é o ponto de partida para redigir ou revisar um contrato de aluguel, seja residencial, seja comercial. Um exemplo: o contrato pode ter qualquer prazo, mas, se for igual ou superior a dez anos, depende da concordância do cônjuge; sem ela, o cônjuge não é obrigado a observar o prazo excedente (art. 3º). Na locação, o contrato é a principal ferramenta para evitar conflito, porque muitas regras da lei só funcionam se o contrato trouxer as informações certas: o prazo, o valor, o índice, a garantia, a destinação do imóvel e o estado em que ele é entregue.

Garantias: só uma por contrato

• Caução, em bens móveis, imóveis ou dinheiro (art. 37, I, e art. 38).
• Fiança (art. 37, II).
• Seguro de fiança locatícia (art. 37, III).
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37, IV).
• A lei veda, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).
• A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança (art. 38, § 2º); a caução em imóvel é averbada na matrícula (art. 38, § 1º).

Vistoria de entrada e de saída

A lei obriga o locador a fornecer ao locatário, se este solicitar, descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega, com menção expressa aos defeitos existentes (art. 22, V). E obriga o locatário a restituir o imóvel, ao final, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III). Sem uma vistoria de entrada detalhada, com fotos e assinada pelas partes, a discussão sobre danos na saída vira palavra contra palavra. Por isso a vistoria é tratada como parte do contrato, e não como formalidade. A vistoria deve ser assinada pelas duas partes, com data, e as fotos devem ser identificáveis, mostrando cada cômodo, as instalações e os pontos de desgaste. Na saída, uma vistoria feita com o mesmo roteiro permite comparar com objetividade. Imobiliárias que padronizam esse roteiro reduzem bastante as discussões no fim da locação.

Quem paga o quê

• Locador: impostos e taxas, salvo disposição em contrário no contrato, e despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva (art. 22, VIII e X).
• Locatário: aluguel e encargos, despesas de consumo e despesas ordinárias de condomínio, como salários de funcionários, limpeza e manutenção das áreas comuns (art. 23, I, VIII e XII).
• Locador: taxas de administração imobiliária e de intermediação (art. 22, VII).
• Locatário: prêmio do seguro de fiança, quando essa for a garantia (art. 23, XI).

Reajuste e revisão do aluguel

As partes podem, de comum acordo, fixar novo valor de aluguel e inserir ou modificar a cláusula de reajuste (art. 18). O contrato deve nomear o índice e a periodicidade, e prever o que acontece se o índice deixar de ser publicado. Nas locações comerciais, é comum discutir também a revisão do valor ao longo do contrato, e a redação influencia diretamente o que poderá ser pedido depois. Em contratos longos, vale prever também o que acontece se a inflação ficar muito acima ou muito abaixo do esperado, e se as partes vão negociar uma revisão em datas fixas. A lei permite o acordo, e o contrato pode organizar como ele será buscado.

Locação comercial e o direito à renovação

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário tem direito à renovação do contrato por igual prazo quando, cumulativamente, o contrato for escrito e com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato ou a soma dos contratos ininterruptos for de cinco anos, e ele explorar o mesmo ramo há pelo menos três anos (art. 51). O direito decai se a ação não for proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º). Para o locador e para o locatário, esse prazo precisa estar no calendário desde a assinatura. O escritório redige e revisa contratos residenciais e comerciais, inclusive os modelos usados por imobiliárias. Para quem aluga ponto comercial, o contrato precisa ser pensado já com a renovação em vista: prazo escrito e determinado, cláusula sobre a atividade exercida, regras sobre cessão e sublocação e averbação na matrícula quando a vigência em caso de venda for importante. Para o locador, conhecer esse direito ajuda a planejar a destinação do imóvel no fim do contrato.

Contrato válido entre as partes, e contrato que vale contra todos

Um contrato assinado obriga quem o assinou. Mas, para produzir efeitos contra terceiros, como um futuro comprador do imóvel ou um credor do proprietário, muitos contratos imobiliários precisam ser registrados ou averbados na matrícula. A Lei 6.015/1973 lista no art. 167 os atos que são registrados no Registro de Imóveis, e entre eles estão os contratos de locação com cláusula de vigência em caso de alienação e as promessas de compra e venda e suas cessões. Os cartórios da Paraíba seguem a mesma lista no art. 759 do Código de Normas Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do TJPB. Essa diferença entre efeitos entre as partes e efeitos contra terceiros explica muitos conflitos. O comprador que não registrou a promessa pode ver o imóvel penhorado por dívida do vendedor; o locatário que não averbou o contrato pode ter de sair quando o imóvel for vendido. Em ambos os casos, o contrato era válido, mas não estava na matrícula.

Contratos que ganham força quando chegam à matrícula

• Promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento: registrada, dá ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel (Código Civil, art. 1.417).
• Cessão e promessa de cessão de direitos sobre o imóvel, pelo mesmo motivo.
• Locação por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de venda: se averbada na matrícula, o comprador do imóvel precisa respeitar o contrato (Lei 8.245/1991, art. 8º).
• Locação averbada para assegurar ao locatário o direito de prelação na compra (Lei 8.245/1991, art. 33).
• Caução em imóvel dada como garantia de locação, que deve ser averbada à margem da matrícula (art. 38, § 1º).

A locação e a venda do imóvel alugado

Pela Lei do Inquilinato, se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula (art. 8º). O direito de prelação do locatário também depende de registro: para haver para si o imóvel vendido a terceiro, depositando o preço, o locatário precisa que o contrato esteja averbado pelo menos trinta dias antes da venda; a averbação pode ser feita com qualquer via do contrato assinada também por duas testemunhas (art. 33). Para lojas e salas comerciais, essa averbação costuma ser a diferença entre manter o ponto e ter de sair. Para o locador, a averbação também tem efeitos: ela torna o contrato oponível ao futuro comprador e, por isso, pode influenciar a venda do imóvel alugado. Por isso a decisão de averbar é tomada levando em conta os interesses de ambos e o que foi negociado.

O registro de títulos e documentos como prova de data

Nem todo contrato vai à matrícula. Contratos particulares de compra e venda, recibos e cessões de posse podem ser registrados no Registro de Títulos e Documentos para fixar a data e dar publicidade. O Código de Normas da Paraíba prevê que esses documentos, depois de registrados com fixação de data, podem subsidiar o processo de usucapião perante o Registro de Imóveis para comprovar o tempo de posse (art. 706-B). Para quem tem uma cadeia de contratos de gaveta, registrar os instrumentos é uma forma de proteger a prova.

Antes de levar um contrato a registro

• Conferir se o contrato descreve o imóvel como ele está na matrícula.
• Conferir se as partes estão qualificadas por completo, inclusive cônjuges.
• Verificar se as firmas precisam ser reconhecidas e se há testemunhas exigidas pela lei.
• Confirmar se há imposto a recolher antes do registro, como na promessa de cessão onerosa.
• Pedir ao cartório a nota de exigências por escrito, se o registro for recusado.

Onde o escritório entra

O escritório redige os contratos já pensando no registro, para que a cláusula de vigência, a descrição do imóvel e a qualificação das partes estejam como o cartório exige, e acompanha o protocolo quando o cliente quer a proteção que só a matrícula dá. Quando o cartório devolve o título com exigências, a nota é lida com o cliente, e as correções são feitas ou contestadas pelo procedimento de dúvida previsto na Lei de Registros Públicos, conforme o caso. Registrar um contrato tem custo, e nem sempre o custo se justifica. O escritório explica, em cada caso, o que o registro protege e o que acontece sem ele, para que o cliente decida com informação. Em operações de maior valor ou com risco de conflito, a recomendação costuma ser registrar; em contratos curtos e de baixo risco, nem sempre.