Advogado civil em João Pessoa: contratos, posse e propriedade

Quando o contrato não é cumprido

Grande parte das questões de Direito Civil começa com um contrato descumprido: um pagamento que não veio, um serviço que não foi entregue, uma obra parada, um imóvel que não foi desocupado. O Código Civil tem um conjunto de regras para essas situações, e conhecê-las ajuda a decidir o que pedir. Pela regra geral, não cumprida a obrigação, o devedor responde por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários advocatícios (art. 389). Se o contrato não fixou o índice de atualização e não houver lei específica, aplica-se o IPCA (art. 389, parágrafo único).

Os conceitos que organizam a discussão

• Mora: o devedor que não paga e o credor que não aceita receber no tempo, lugar e forma combinados estão em mora (art. 394).
• Mora automática: se a obrigação é positiva, líquida e tem data, o simples vencimento constitui o devedor em mora (art. 397).
• Mora por interpelação: sem data fixada, a mora depende de interpelação judicial ou extrajudicial (art. 397, parágrafo único).
• Perdas e danos: abrangem o que o credor efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar (art. 402).
• Prestação inútil: se, por causa da mora, a prestação perdeu a utilidade para o credor, ele pode recusá-la e exigir perdas e danos (art. 395, parágrafo único).

Cumprir ou desfazer

Diante do inadimplemento, a parte lesada escolhe: pode pedir a resolução do contrato ou exigir o cumprimento, com indenização por perdas e danos em qualquer dos casos (art. 475). Se o contrato tiver cláusula resolutiva expressa, ela opera de pleno direito; se não tiver, a resolução depende de interpelação judicial (art. 474). A escolha depende do que ainda interessa ao cliente: em uma compra de imóvel, por exemplo, quem já pagou boa parte pode preferir exigir a escritura, e quem ainda não recebeu nada pode preferir sair do contrato. Também é possível, em certos casos, suspender a própria prestação enquanto a outra parte não cumprir a sua, nos contratos em que as obrigações são recíprocas. Essa medida precisa ser usada com cuidado, porque quem suspende sem fundamento pode passar a ser o inadimplente.

Cláusula penal e seus limites

A cláusula penal é a multa prevista no contrato para o descumprimento ou para a mora, e incide de pleno direito quando o devedor, por culpa, deixa de cumprir a obrigação ou se constitui em mora (art. 408). Seu valor não pode exceder o da obrigação principal (art. 412), e o juiz deve reduzi-la equitativamente se a obrigação foi cumprida em parte ou se o montante for manifestamente excessivo (art. 413). Na prática, a análise de um caso de inadimplemento passa por verificar se há cláusula penal, se ela substitui ou se soma às perdas e danos e se o valor tende a ser mantido. Outro ponto é a prova do prejuízo. A cláusula penal dispensa essa prova para a cobrança da multa, mas as perdas e danos que ultrapassam a multa precisam ser demonstradas. Guardar notas, orçamentos e registros do que foi perdido desde o início do problema ajuda a sustentar o pedido.

Documentos que ajudam na análise

• O contrato e seus aditivos, com todas as páginas.
• Comprovantes de pagamento e de entrega.
• Mensagens, e-mails e notificações trocados entre as partes.
• Notas fiscais, orçamentos e recibos que mostrem o prejuízo.
• Fotos e laudos, quando o problema envolve obra ou estado de um bem.

Acordo ou ação

Na advocacia civil em João Pessoa, o escritório costuma começar pela tentativa de solução negociada, com notificação formal que constitua a outra parte em mora quando isso for necessário. Se não houver acordo, avalia a ação adequada: cobrança, execução quando há título executivo, resolução contratual ou cumprimento forçado. O tempo e o custo dependem da via escolhida e, na Justiça, do andamento do processo, e são explicados antes da decisão do cliente. Também é preciso considerar os prazos de prescrição, que variam conforme o tipo de pretensão. Esperar demais para agir pode tornar a cobrança inviável. Por isso a análise inicial inclui a contagem do tempo desde o inadimplemento e a identificação do prazo aplicável.

Formalizar antes de processar

Antes de uma ação, muitas vezes vale formalizar o descumprimento por meios extrajudiciais. Há duas razões. A primeira é jurídica: quando a obrigação não tem data certa, a mora só se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial (Código Civil, art. 397, parágrafo único), e sem mora não há juros nem resolução a pedir. A segunda é prática: uma notificação formal ou um protesto bem feitos resolvem parte dos casos sem processo. Na Paraíba, os dois instrumentos seguem a lei federal e o Código de Normas Extrajudicial da Corregedoria-Geral de Justiça do TJPB. A escolha entre notificação e protesto, ou o uso dos dois, depende do tipo de obrigação e do que se pretende obter. Em muitos casos, a notificação vem primeiro, para dar uma última oportunidade de cumprimento, e o protesto ou a ação vêm depois, se ela não surtir efeito.

Notificação extrajudicial pelo Registro de Títulos e Documentos

O Código de Normas da Paraíba disciplina as notificações extrajudiciais feitas pelos oficiais de Registro de Títulos e Documentos. Elas são compostas pelos atos de protocolo, registro, intimação, certidão, diligência quando necessária e arquivamento (art. 707). São feitas pelo oficial ou por auxiliares indicados por ele, com menção da data e da hora (art. 708), pelos oficiais das comarcas onde os destinatários residem ou têm sede, e, quando o destinatário está em outra comarca, o oficial requisita a notificação ao colega do domicílio dele (art. 708, §§ 2º e 3º). As diligências só começam depois do registro do documento (art. 708, § 1º). O resultado é uma certidão com fé pública de que a outra parte foi notificada, e do quê. Notificações também podem ser enviadas por outros meios, como carta com aviso de recebimento ou e-mail, e têm validade conforme o caso. A vantagem da notificação pelo Registro de Títulos e Documentos é a fé pública do oficial, que certifica a entrega e o conteúdo, o que reduz discussões futuras sobre o recebimento.

O que uma boa notificação contém

• Identificação completa de quem notifica e de quem é notificado.
• O contrato ou a obrigação de que se trata, com data e número quando houver.
• O que exatamente não foi cumprido.
• O que se pede e em que prazo.
• As consequências previstas no contrato ou na lei se o prazo não for cumprido.
• Um tom técnico e objetivo, sem ameaças, porque a notificação pode ser lida por um juiz depois.

Protesto: prova do inadimplemento com efeito público

O protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida (Lei 9.492/1997, art. 1º). Protocolado o título, o tabelião expede a intimação ao devedor (art. 14), e o protesto é registrado dentro de três dias úteis contados da protocolização (art. 12). Na Paraíba, o Código de Normas prevê que o prazo de três dias úteis para pagamento, aceite, devolução ou recusa se conta da intimação ou da publicação do edital (art. 450), e que o tabelião examina apenas os caracteres formais do título, sem investigar origem da dívida, prescrição ou outros aspectos de mérito (art. 429). O protesto também tem efeito prático sobre o crédito do devedor, porque fica registrado e pode ser consultado, o que costuma estimular o pagamento. Justamente por esse efeito, ele deve ser usado com cuidado: protestar dívida inexistente ou já paga pode gerar responsabilidade para quem apresentou o título.

Depois do protesto

• Pago o título no tabelionato dentro do prazo, não há protesto.
• Registrado o protesto, o cancelamento é pedido no tabelionato com o documento protestado ou com declaração de anuência do credor, com firma reconhecida (Lei 9.492/1997, art. 26; CN-PB, art. 484).
• Se o cancelamento se fundar em outro motivo que não o pagamento, depende de determinação judicial (art. 26, § 3º).
• Quem apresenta o título responde pelos dados informados, inclusive o valor e o endereço do devedor.

Quando usar cada instrumento

A notificação serve para constituir em mora, comunicar a resolução de um contrato, exigir a entrega de um documento ou a desocupação de um imóvel. O protesto é próprio para dívidas líquidas representadas por título ou documento de dívida, como cheques, notas promissórias, duplicatas e contratos com valor certo. O escritório avalia o documento que o cliente tem e indica o instrumento adequado, lembrando que nenhum deles garante o pagamento: eles formalizam o inadimplemento e abrem caminho para a cobrança.

Duas coisas diferentes que a lei protege

Posse e propriedade andam juntas na maioria dos casos, mas são diferentes. Possuidor é todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade (Código Civil, art. 1.196). Proprietário é quem tem o direito de usar, gozar e dispor do bem e de reavê-lo de quem injustamente o possua (art. 1.228). Por isso há ações que discutem só a posse, as possessórias, e ações que discutem a propriedade, como a reivindicatória. Escolher a ação errada custa tempo. Essa distinção tem consequências práticas. Quem comprou um imóvel, registrou a compra, mas nunca recebeu a posse, pode precisar de uma ação diferente de quem sempre teve a posse e foi retirado dela. E quem tem a posse há muitos anos, sem ser proprietário, pode até ter direito à usucapião, conforme o caso.

As ações possessórias

• Manutenção de posse: quando há turbação, isto é, perturbação da posse sem perdê-la.
• Reintegração de posse: quando há esbulho, ou seja, a perda da posse.
• Interdito proibitório: quando há justo receio de ser molestado na posse.
• Fonte: Código Civil, art. 1.210; Código de Processo Civil, art. 560.
• A propositura de uma possessória em vez de outra não impede o juiz de conceder a proteção cabível (CPC, art. 554).

O que o autor precisa provar

Na manutenção e na reintegração de posse, o Código de Processo Civil exige que o autor prove a sua posse, a turbação ou o esbulho praticado pelo réu, a data da turbação ou do esbulho e a continuação da posse, na manutenção, ou a perda dela, na reintegração (art. 561). A data tem um peso especial: quando a ação é proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho, segue o procedimento especial, que permite a liminar; depois desse prazo, o procedimento é o comum, sem perder o caráter possessório (art. 558). Por isso agir cedo faz diferença. A prova da data costuma ser feita com boletins de ocorrência, fotos datadas, mensagens, testemunhas e notificações. Registrar o que aconteceu assim que acontece, e buscar orientação logo, é o que preserva a possibilidade de pedir medidas urgentes.

A alegação de propriedade na disputa possessória

O Código Civil diz que não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade ou de outro direito sobre a coisa (art. 1.210, § 2º). Em outras palavras, na ação possessória discute-se quem tinha a posse e quem a perturbou, e não quem é o dono. Quem quer discutir a propriedade usa outra via, como a ação reivindicatória, em que o proprietário busca reaver o bem de quem o possui injustamente (art. 1.228). Na prática, o proprietário que nunca teve a posse, ou que a perdeu há muito tempo, costuma precisar da via petitória, que exige provar o domínio pela matrícula. Já quem tinha a posse e foi retirado pode usar a possessória sem discutir propriedade. Escolher entre as duas depende dos documentos e da história do imóvel.

Situações comuns no escritório

• Terreno invadido ou cercado por vizinho.
• Ex-locatário ou ocupante que não sai depois do fim do contrato ou da permissão.
• Disputa entre herdeiros sobre quem usa um imóvel antes da partilha.
• Comprador que pagou e não recebeu a posse prometida.
• Proprietário que nunca teve a posse e quer reaver o imóvel.

Como o escritório conduz

O primeiro passo é entender quem tem a posse hoje, desde quando e com base em quê, e o que diz a matrícula. Com isso, o escritório indica se o caso é possessório, reivindicatório, de despejo ou de outra natureza, e se cabe tentar acordo antes. Fotos, testemunhas, documentos da posse e a data dos fatos são reunidos logo no início, porque é deles que a ação depende. O tempo do processo depende do Judiciário e não é prometido. Em conflitos entre familiares ou vizinhos, uma tentativa de acordo antes da ação costuma ser útil, inclusive para delimitar o que está em disputa. Quando o acordo não vem, os elementos reunidos nessa fase servem de prova no processo.