Imóvel sem escritura: como regularizar e qual caminho escolher

Para regularizar um imóvel sem escritura, o primeiro passo é descobrir o que falta: a escritura, o registro dela na matrícula ou o próprio título. Quem tem contrato e pagou o preço costuma seguir pela escritura ou pela adjudicação compulsória; quem só tem a posse segue pela usucapião; e quem mora em núcleo informal pode ser alcançado pela Reurb. Os três caminhos têm versão em cartório.

“Imóvel sem escritura” cobre situações muito diferentes: a casa comprada por contrato particular há quinze anos, o terreno herdado de um parente que nunca formalizou nada, o apartamento com escritura lavrada e nunca registrada. Cada uma tem um caminho próprio, com documentos, custos e prazos diferentes.

Neste texto explico, a partir do que atendemos no escritório em João Pessoa, como identificar a situação do imóvel, quais caminhos a lei oferece e o que costuma travar cada um.

Três documentos costumam ser confundidos, e a confusão atrasa a solução:

• Escritura pública: é o documento lavrado pelo tabelião de notas que formaliza o negócio. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para os negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país, salvo quando a lei dispuser em contrário.
• Registro: é o ato do Cartório de Registro de Imóveis que leva o título para a matrícula. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade se transfere entre vivos com o registro do título. Enquanto ele não acontece, o vendedor continua sendo considerado dono (§ 1º).
• Matrícula: é a “certidão de nascimento” do imóvel no Registro de Imóveis, onde ficam anotados os donos, as dívidas, as construções e as restrições.

Na prática, uma escritura guardada na gaveta, sem registro, não faz do comprador o dono perante terceiros, e um contrato particular cria obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade. Saber qual desses degraus falta define o caminho.

Exemplo prático

Um casal comprou um apartamento nos Bancários há oito anos, pagou o preço à vista, assinou a escritura no tabelionato e nunca levou o documento ao Registro de Imóveis. Na matrícula, o apartamento continua no nome do antigo dono. Quando decidem vender, o comprador pede a certidão de matrícula e descobre a diferença. Aqui não há nada a “regularizar” além do registro: o caminho é apresentar a escritura ao cartório, conferir se as exigências mudaram e pagar os emolumentos. Esperar mais só aumenta o risco de o imóvel ser alcançado por uma dívida do antigo dono.

Antes de escolher qualquer caminho, vale reunir três informações: a certidão de matrícula atualizada (ou a informação de que o imóvel não tem matrícula própria), o documento que você tem em mãos (contrato, recibo, cessão, formal de partilha, nenhum) e o histórico da posse (desde quando, de quem veio, se houve contestação). Com isso em mãos, a tabela abaixo ajuda a enxergar o caminho mais provável.

Quem comprou por contrato e quitou o preço tem, em regra, o direito de exigir a escritura definitiva. O art. 1.418 do Código Civil prevê que o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura e, havendo recusa, pedir a adjudicação do imóvel. Desde a Lei 14.382/2022, esse pedido também pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial, pelo art. 216-B da Lei 6.015/1973.

O Provimento 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, que regulamenta esse caminho, diz que podem fundamentar a adjudicação a promessa de compra e venda, a promessa de permuta e as cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento exercitável (art. 440-B), e exige que o requerente esteja assistido por advogado (art. 440-C, parágrafo único). Pelo art. 216-B, § 1º, o pedido em cartório costuma seguir estas etapas:

1. Reunir o contrato de promessa, de cessão ou o documento de sucessão, conforme o caso.
2. Notificar o vendedor pelo oficial do Registro de Imóveis: o inadimplemento se caracteriza se a escritura não for outorgada em 15 dias contados da entrega da notificação.
3. Lavrar a ata notarial no tabelionato, com a identificação do imóvel, das partes e a prova do pagamento do preço.
4. Juntar as certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, que mostrem que não há litígio sobre o contrato.
5. Pagar o ITBI e apresentar o comprovante.
6. Apresentar o pedido no Registro de Imóveis, por advogado com procuração com poderes específicos.

Um ponto que costuma surpreender: pelo § 2º do mesmo artigo, a adjudicação não depende do registro prévio da promessa nem da comprovação da regularidade fiscal do vendedor. A explicação completa desse caminho, com as perguntas que mais chegam ao escritório, está na nossa página sobre regularização de imóveis em João Pessoa.

Exemplo prático

Uma professora comprou um lote em Gramame em parcelas, guardou todos os recibos e quitou o preço há cinco anos. A empresa vendedora encerrou as atividades no endereço do contrato e não responde. Com o contrato, os recibos, as certidões e a notificação feita pelo cartório sem resposta no prazo, o pedido de adjudicação reúne o que a lei exige. Se algum documento faltar ou houver disputa sobre o pagamento, o caminho volta a ser o judicial.

Nem todo mundo tem contrato. Há quem tenha recebido o imóvel de um parente sem papel nenhum, quem tenha comprado de alguém que não era o dono e quem tenha uma cadeia de documentos tão quebrada que a adjudicação não se sustenta. Para esses casos, a usucapião transforma a posse prolongada em propriedade. O Código Civil prevê prazos diferentes conforme a situação:

• 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, sem precisar de título ou boa-fé (art. 1.238), reduzidos a 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (parágrafo único);
• 5 anos para área urbana de até 250 m² usada como moradia, desde que o possuidor não seja dono de outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240);
• 10 anos para quem tem justo título e boa-fé (art. 1.242).

O art. 1.243 permite somar a posse dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas. É assim que muitos herdeiros alcançam o prazo.

A usucapião também pode ser pedida em cartório, pelo art. 216-A da Lei 6.015/1973, com advogado, ata notarial sobre o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART, certidões negativas dos distribuidores e documentos que mostrem a origem e o tempo da posse, como o pagamento do IPTU. Se um vizinho confrontante não assinar a planta, ele é notificado e, pelo § 2º, o silêncio por quinze dias é interpretado como concordância. Os requisitos de cada modalidade e os documentos estão detalhados na página de usucapião em João Pessoa.

Exemplo prático

Três irmãos moram há vinte anos numa casa no Cristo Redentor que o pai comprou “de boca” de um conhecido, sem contrato. O pai faleceu, e o antigo dono também. Não há documento de compra, mas há contas de luz e de água, carnês de IPTU pagos pela família e vizinhos que conhecem a história. Aqui a adjudicação não cabe, porque não há promessa a executar. A usucapião, somando a posse do pai à dos filhos, é o caminho que a lei oferece.

Quando o problema não é de um imóvel isolado, mas de um bairro ou loteamento inteiro implantado sem aprovação ou sem registro, entra a Regularização Fundiária Urbana, a Reurb. A Lei 13.465/2017 a define como o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais à cidade e titular seus ocupantes (art. 9º).

O art. 13 prevê duas modalidades: a Reurb de Interesse Social (Reurb-S), para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo município, e a Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), para os demais casos. Na Reurb-S, o § 1º isenta de custas e emolumentos atos como o primeiro registro, a abertura de matrícula para cada unidade e a primeira averbação de construção residencial de até setenta metros quadrados. Como a Reurb depende de ato do município, o primeiro passo é saber se o núcleo já está em processo e o que a prefeitura exige.

Qualquer que seja o caminho, alguns documentos aparecem em quase todos os pedidos:

• certidão de matrícula atualizada, ou certidão de que o imóvel não tem matrícula;
• contratos, recibos, cessões e qualquer documento da cadeia de compra;
• comprovantes de IPTU, contas de consumo e outros papéis que mostrem a posse ao longo do tempo;
• documentos pessoais e certidão de casamento, quando houver;
• planta e memorial descritivo, quando o caminho exigir.

Os erros mais comuns são previsíveis: assinar uma nova “cessão” sem conferir a matrícula, escolher a usucapião quando o contrato permitiria a adjudicação (que costuma exigir menos prova), deixar de incluir o cônjuge ou os herdeiros no pedido e começar pelo cartório sem saber se há disputa sobre o imóvel, o que leva o pedido para a Justiça no meio do caminho.

Em dez anos de atuação do escritório em Direito Imobiliário, a regularização que mais demora não é a mais complexa: é a que começou pelo caminho errado. Uma hora com a matrícula e os contratos na mesa costuma poupar meses depois.

Oswaldo de Sousa Pessoa, OAB/PB 25.629

Quem mora 5 anos no imóvel sem escritura vira dono?

Não automaticamente. O prazo de 5 anos vale para a usucapião de área urbana de até 250 m² usada como moradia, por quem não é dono de outro imóvel (art. 1.240 do Código Civil). Fora dessa hipótese, os prazos são de 10 ou 15 anos. E a propriedade só aparece na matrícula depois do reconhecimento, em cartório ou na Justiça.

Qual documento substitui a escritura de um imóvel?

Nenhum documento particular substitui a escritura quando a lei a exige. O que pode acontecer é a escritura ser dispensada por lei em casos específicos, ou ser substituída por um título obtido em outro procedimento, como a adjudicação compulsória ou a usucapião, que também são levados à matrícula.

Quanto custa regularizar um imóvel sem escritura?

Depende do caminho e do valor do imóvel. Entram os emolumentos do tabelionato e do Registro de Imóveis, que seguem a tabela do estado, o ITBI quando há transmissão, a planta e o memorial quando exigidos e os honorários do advogado. Por isso o custo só pode ser estimado depois de identificar a situação do imóvel.

Contrato de gaveta tem valor?

Tem valor entre as partes: ele prova o negócio e o pagamento e pode fundamentar a adjudicação compulsória. O que ele não faz é transferir a propriedade, que só passa com o registro (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto isso, o imóvel continua no nome do vendedor.

Se você tem um imóvel sem escritura em João Pessoa ou em outra cidade, envie pelo WhatsApp a matrícula, o contrato ou o que tiver. Os sócios analisam a situação e indicam o caminho que a lei oferece para o seu caso.