A Lei do Distrato, Lei 13.786/2018, definiu o que a incorporadora pode reter quando o contrato de compra de imóvel na planta é desfeito por distrato ou por inadimplência do comprador: a corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou até 50% se a obra tiver patrimônio de afetação, além de alguns encargos. A lei também fixou os prazos de devolução e o direito de arrependimento de 7 dias nas compras feitas em estande.
Desistir de um imóvel comprado na planta é uma decisão que costuma vir junto com uma mudança de vida: perda de renda, transferência de cidade, separação, financiamento negado. Do outro lado, a incorporadora precisa saber o que pode reter, quando deve devolver e como escrever o contrato para que essas regras valham. Antes de 2018, essas respostas dependiam quase só do que os tribunais decidiam caso a caso. A Lei 13.786/2018 incluiu os arts. 35-A, 43-A e 67-A na Lei 4.591/1964 e trouxe números para a discussão.
Neste texto explico o que a lei prevê, para quem ela vale, quanto pode ser retido, em que prazo o valor é devolvido e quais situações mudam a conta. Ele serve para o comprador que pensa em desistir e para a incorporadora e a imobiliária que lidam com o distrato do outro lado da mesa.
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Conversar no WhatsAppPara quem a Lei do Distrato vale
O art. 67-A da Lei 4.591/1964 se aplica ao desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, seja por distrato (acordo entre as partes), seja por resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do comprador. São, portanto, as compras de unidades em incorporação imobiliária, como apartamentos e salas na planta ou em construção.
Para a compra de lote em loteamento, a mesma Lei 13.786/2018 incluiu regras próprias na Lei 6.766/1979, no art. 32-A, com percentuais e prazos diferentes. E quando o atraso é da incorporadora, a lógica muda, como mostro mais adiante.
Um ponto de forma também importa: pelo art. 472 do Código Civil, o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato. Se a compra foi feita por escrito, o desfazimento também precisa ser escrito, com o valor, o prazo e a quitação.
Exemplo prático
Um casal comprou um apartamento na planta em Manaíra, pagou a entrada e dezoito parcelas, e um dos dois perdeu o emprego. As parcelas começaram a atrasar. Aqui a pergunta não é se o casal “pode” desistir, mas como: um distrato negociado com a incorporadora, com as condições escritas, ou a resolução por inadimplência, com as regras do art. 67-A aplicadas pela própria incorporadora. Conhecer os limites da lei é o que permite negociar.
O que a incorporadora pode reter
Pelo art. 67-A, o comprador tem direito à restituição dos valores que pagou diretamente ao incorporador, atualizados pelo índice de correção do contrato, com as seguintes deduções cumulativas:
- a integralidade da comissão de corretagem (inciso I);
- a pena convencional, que não pode passar de 25% da quantia paga (inciso II), sem que o incorporador precise alegar prejuízo (§ 1º);
- até 50% da quantia paga como pena, quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação (§ 5º).
Além disso, pelo § 2º, o comprador responde, em função do período em que teve a unidade disponível, pelos impostos reais do imóvel, pelas cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores, por uma fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculada dia a dia, e pelos demais encargos e despesas previstos no contrato. Esses débitos podem ser compensados com o valor a devolver (§ 3º).
Há um limite importante no § 4º: as deduções e retenções, depois do desfazimento, ficam limitadas aos valores efetivamente pagos pelo comprador, salvo quanto à fruição do imóvel.
Exemplo prático
Uma compradora desiste de uma sala comercial antes de receber as chaves. Como ela nunca teve a posse, não há fruição a descontar nem condomínio da unidade. A conta, então, parte do que ela pagou diretamente à incorporadora, menos a corretagem e a pena prevista no contrato, dentro do teto da lei. Se o contrato não trouxer o quadro-resumo com as consequências do desfazimento em destaque, esse é um ponto a analisar antes de aceitar a proposta de distrato.
Prazos para a devolução
A lei fixou prazos diferentes conforme a obra tenha ou não patrimônio de afetação:
| Situação | Prazo da devolução | Base |
|---|---|---|
| Incorporação com patrimônio de afetação | Até 30 dias depois do habite-se ou documento equivalente | Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º |
| Incorporação sem patrimônio de afetação | Parcela única, depois de 180 dias contados do desfazimento | Art. 67-A, § 6º |
| Unidade revendida antes desses prazos | Até 30 dias da revenda | Art. 67-A, § 7º |
| Arrependimento em estande ou fora da sede, em 7 dias | Devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem | Art. 67-A, § 10 |
| Atraso da obra além da tolerância, com resolução pelo comprador | Até 60 dias da resolução, com a integralidade do que foi pago e a multa | Art. 43-A, § 1º |
O valor remanescente pago depois da revenda também é atualizado pelo índice do contrato (§ 8º).
Situações que mudam a conta
Alguns dispositivos da lei mudam bastante o resultado e costumam ser esquecidos na negociação:
- Arrependimento em 7 dias: nos contratos firmados em estandes de venda ou fora da sede do incorporador, o comprador pode se arrepender em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem (§ 10). A prova é por carta registrada com aviso de recebimento, e a data da postagem conta como início do prazo (§ 11). Passado o prazo, o contrato é irretratável (§ 12).
- Comprador substituto: se quem desiste encontrar outra pessoa que assuma o contrato, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira, a multa contratual não incide (§ 9º).
- Distrato com condições próprias: as partes podem, de comum acordo, definir no instrumento de distrato condições diferentes das previstas na lei (§ 13).
- Atraso da incorporadora: o art. 43-A admite tolerância de até 180 dias corridos na entrega, se pactuada de forma clara e destacada. Passado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode pedir a resolução com devolução integral e multa (§ 1º) ou, se preferir manter o contrato, tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (§ 2º).
O quadro-resumo do art. 35-A também tem papel aqui: o inciso VI exige que o contrato traga, logo no início, as consequências do desfazimento, com destaque em negrito para as penalidades e os prazos de devolução. A análise desses pontos, dos dois lados, é o trabalho da página de distrato imobiliário em João Pessoa, e a redação do quadro-resumo faz parte dos contratos imobiliários.
Exemplo prático
Um investidor assina a compra de um studio no estande de um lançamento, num sábado. Na terça, revendo as contas, decide desistir. Ele está dentro dos 7 dias do § 10 e envia a carta registrada no mesmo dia, guardando o comprovante de postagem. Nessa hipótese, a lei prevê a devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem.
Passo a passo para quem vai desistir ou negociar o distrato
- Reunir o contrato e localizar o quadro-resumo, a cláusula de pena e a indicação de patrimônio de afetação.
- Somar o que foi pago diretamente ao incorporador, separando a corretagem e os valores pagos a terceiros.
- Verificar se houve posse da unidade, para saber se há fruição, condomínio e impostos a deduzir.
- Conferir o prazo de entrega e a tolerância: se a obra está atrasada além dela, a conta é outra.
- Avaliar o comprador substituto, que afasta a multa contratual.
- Formalizar o distrato por escrito, na mesma forma do contrato, com o valor, o prazo de devolução e a quitação.
Em dez anos de atuação do escritório em Direito Imobiliário, atendendo incorporadoras e compradores, a maior parte dos distratos difíceis tinha um ponto em comum: ninguém tinha lido o quadro-resumo antes de assinar. A lei dá os limites; o contrato bem escrito evita a disputa.
Oswaldo de Sousa Pessoa, OAB/PB 25.629
Perguntas frequentes sobre a Lei do Distrato
Qual é a multa por distrato imobiliário?
Na compra de unidade em incorporação, a pena convencional pode chegar a 25% da quantia paga, ou a 50% se a incorporação tiver patrimônio de afetação (art. 67-A, II e § 5º, da Lei 4.591/1964). A corretagem também pode ser retida, e há encargos se o comprador teve a posse.
Qual é o prazo para devolver o dinheiro no distrato?
Com patrimônio de afetação, até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação, em parcela única depois de 180 dias do desfazimento. Se a unidade for revendida antes, até 30 dias da revenda.
É obrigatório fazer o distrato por escrito?
O distrato deve seguir a mesma forma exigida para o contrato (art. 472 do Código Civil). Na prática, o documento escrito é o que define o valor, o prazo e a quitação, e evita discussão posterior.
Posso desistir de um imóvel comprado no estande de vendas?
Sim, em até 7 dias, nos contratos firmados em estande ou fora da sede do incorporador, com devolução de todos os valores, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). O arrependimento deve ser comunicado por carta registrada com aviso de recebimento.
Se você pensa em desistir de um imóvel na planta, ou se a sua empresa precisa conduzir um distrato, envie o contrato pelo WhatsApp. Os sócios analisam as cláusulas e os valores do seu caso.
