IBS e CBS na venda de imóveis e na incorporação: o que muda

Com a Lei Complementar 214/2025, a venda, a locação e a administração de imóveis passam a ter um regime próprio de IBS e CBS. Na incorporação e no loteamento, os dois tributos são devidos a cada pagamento recebido das unidades; na base de cálculo entram redutores, e as alíquotas são reduzidas em 50%. A pessoa física só entra nesse regime em hipóteses que a lei descreve, ligadas à quantidade de imóveis e à receita.

A reforma tributária do consumo criou dois tributos novos, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), e dedicou um capítulo inteiro da Lei Complementar 214/2025 às operações com bens imóveis. Para quem incorpora, loteia, constrói, administra ou vende imóveis com frequência, a mudança afeta preço, fluxo de caixa e contratos. Para quem vende a própria casa, a dúvida é se o novo imposto chega até ele.

Neste texto explico, com base no texto da lei consultado no portal oficial da Presidência da República, o que o regime alcança, quem é contribuinte, como a base de cálculo é montada, o que muda na incorporação e no loteamento e quais providências convém tomar desde já. O texto da lei complementar já recebeu alterações, e a regulamentação ainda está em construção: as regras abaixo são as do texto vigente, e o cálculo de cada caso deve ser feito com o contador da empresa.

O art. 251 diz que as operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apuram o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas a um regime específico. O art. 252 lista as operações alcançadas:

• alienação, inclusive a decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo;
• cessão e ato translativo ou constitutivo oneroso de direitos reais;
• locação, cessão onerosa e arrendamento;
• serviços de administração e intermediação;
• serviços de construção civil.

O § 2º do mesmo artigo afasta a incidência em algumas hipóteses, como a permuta entre bens imóveis (exceto sobre a torna, que é tributada) e a constituição ou transmissão de direitos reais dados para assegurar o pagamento de dívidas.

O momento em que o tributo nasce também foi definido. Pelo art. 254, na alienação o fato gerador ocorre no ato da alienação, e o § 1º esclarece que conta como alienação a celebração do contrato, ainda que por promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou outro documento que formalize a promessa. Na locação e na administração, o tributo é devido em cada pagamento.

Exemplo prático

Uma loteadora de João Pessoa troca um terreno por dez lotes de um empreendimento vizinho, sem pagamento em dinheiro. Pela regra do art. 252, § 2º, I, a permuta entre imóveis não sofre IBS e CBS, salvo sobre a torna. Se a troca envolvesse uma diferença paga em dinheiro, essa diferença seria tributada. A forma de redigir a permuta passa a ter efeito fiscal direto.

As empresas que já apuram o IBS e a CBS no regime regular entram no regime de imóveis. A dúvida maior é sobre as pessoas físicas. O art. 251, § 1º, diz que a pessoa física que realiza operações com imóveis é considerada contribuinte do regime regular nos seguintes casos, apurados no ano-calendário anterior:

1. Locação, cessão onerosa ou arrendamento, quando a receita total com essas operações exceder o limite fixado na lei e tiver por objeto mais de 3 imóveis distintos (inciso I).
2. Alienação ou cessão de direitos de mais de 3 imóveis distintos (inciso II), contados só os imóveis que estavam no patrimônio há menos de 5 anos da aquisição (§ 3º).
3. Alienação ou cessão de direitos de mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos 5 anos anteriores à venda (inciso III).

O § 2º acrescenta que a pessoa física também passa a ser contribuinte já no próprio ano quando as vendas ultrapassarem os limites dos incisos II e III ou quando a receita de locação ultrapassar em 20% o limite do inciso I. E o § 4º diz que, no imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo de 5 anos conta desde a aquisição pelo cônjuge, pelo falecido ou pelo doador. Fora dessas hipóteses, quem vende a própria casa ou um imóvel isolado não entra no regime regular.

Exemplo prático

Um engenheiro constrói duas casas por ano em terrenos próprios, em Mangabeira, e as vende como pessoa física. Pela regra do art. 251, § 1º, III, a venda de mais de um imóvel construído por ele nos cinco anos anteriores o coloca no regime regular do IBS e da CBS. A pergunta que ele precisa responder com o contador é se continua operando como pessoa física ou se organiza a atividade numa empresa.

A base de cálculo, pelo art. 255, é o valor da operação, que inclui juros e atualização monetária nas vendas com cláusula de correção do saldo. Sobre ela, a lei prevê três mecanismos que diminuem o tributo:

O redutor de ajuste merece atenção especial. O art. 257 diz que, a partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá um redutor vinculado. O art. 258 explica a composição: para os imóveis que a empresa já tem em 31 de dezembro de 2026, o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, um valor estimado pelas administrações tributárias (art. 256); para os imóveis em construção nessa data, o valor do terreno somado aos custos de produção comprovados com documentos fiscais idôneos. O § 6º acrescenta ao redutor o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ao poder público, como a outorga onerosa.

Na prática, isso significa que a qualidade dos documentos de aquisição e de custo, guardados hoje, define o tributo pago quando a unidade for vendida.

O art. 262 trouxe a regra mais relevante para o setor: na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades são devidos em cada pagamento. A lei considera unidade imobiliária o terreno adquirido para venda, cada lote, cada unidade da incorporação e o prédio construído para venda como unidade isolada (§ 1º).

Outros pontos do mesmo artigo e da seção final do capítulo:

• dos valores devidos em cada período, o alienante pode compensar os créditos do IBS e da CBS pagos na aquisição de bens e serviços (§ 2º);
• o saldo credor pode ser ressarcido em conta vinculada ao patrimônio de afetação até a conclusão da obra, ou ressarcido e compensado depois dela (§ 3º);
• os redutores são deduzidos de cada parcela, de forma proporcional ao valor total do imóvel (§ 4º); nos lotes residenciais e imóveis residenciais novos com pagamento iniciado antes de 1º de janeiro de 2027, a proporção considera também as parcelas pagas antes dessa data (§ 5º);
• a apuração é feita por empreendimento, vinculada a um CNPJ ou CPF específico, como centro de custo distinto, e o documento fiscal das compras deve indicar o cadastro da obra (art. 270).

Essas regras mexem no fluxo de caixa, na precificação das unidades e na redação dos contratos de venda, de permuta e de parceria. Por isso entram na pauta da assessoria a incorporadoras e construtoras e, na estrutura societária da atividade, da advocacia empresarial.

Exemplo prático

Uma incorporadora lançou um residencial em 2026, com vendas parceladas até a entrega, prevista para 2028. Parte das parcelas será paga depois de 1º de janeiro de 2027. Pela regra do art. 262, § 5º, os redutores se aplicam proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive considerando as parcelas pagas antes dessa data. Para usar o redutor de ajuste com segurança, a empresa precisa ter o terreno e os custos da obra documentados até 31 de dezembro de 2026, como prevê o art. 258, II.

Algumas providências independem da regulamentação que ainda virá e reduzem o risco de pagar mais do que o necessário:

1. Inventariar os imóveis da empresa e dos sócios que operam com imóveis, com data e valor de aquisição.
2. Organizar os documentos de custo de cada obra, com notas fiscais idôneas, separados por empreendimento.
3. Guardar os comprovantes de ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas, que integram o redutor.
4. Revisar os modelos de contrato de venda, permuta e parceria, que passam a ter efeito na apuração.
5. Avaliar a estrutura de quem opera com imóveis como pessoa física, diante das hipóteses do art. 251.
6. Acompanhar o cadastro dos imóveis no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto no art. 265.

Em dez anos de atuação do escritório em Direito Imobiliário, nenhuma mudança afetou tanto o desenho dos contratos do setor quanto esta. O tributo de 2027 vai ser calculado com os documentos que a empresa guardar em 2026.

Ewerton Fidelis Coelho, OAB/PB 17.047

Quando começa a cobrança de IBS e CBS sobre a venda de imóveis?

A lei complementar marca 1º de janeiro de 2027 como a data a partir da qual cada imóvel do contribuinte do regime regular passa a ter o redutor de ajuste (art. 257), e 31 de dezembro de 2026 como a data-base para os imóveis que a empresa já possui ou tem em construção (art. 258). O cronograma de transição dos tributos deve ser conferido no texto vigente e na regulamentação.

Quem vende a própria casa vai pagar IBS e CBS?

Em regra, não. A pessoa física só é contribuinte nas hipóteses do art. 251, § 1º, ligadas à quantidade de imóveis vendidos ou locados no ano anterior, à receita com locação e à venda de imóveis construídos por ela. A venda isolada da própria casa fica fora dessas hipóteses.

A permuta de terreno por unidades sofre IBS e CBS?

Pelo art. 252, § 2º, I, não incide IBS e CBS na permuta entre bens imóveis, exceto sobre a torna. Os §§ 5º e 5º-A tratam de como fica o redutor de ajuste de cada lado da permuta, o que deve ser considerado na redação do contrato.

O aluguel de imóveis também é tributado?

Sim, quando o locador é contribuinte do regime regular. As alíquotas na locação, cessão onerosa e arrendamento ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único), e a locação residencial tem um redutor social mensal por imóvel (art. 260).

Se a sua empresa incorpora, loteia ou vende imóveis em João Pessoa e quer revisar contratos e documentos para o novo regime, envie pelo WhatsApp um resumo da operação. Os sócios analisam o caso junto com o contador da empresa.