Registro de incorporação imobiliária: documentos e prazos

O registro de incorporação imobiliária é o registro, no Registro de Imóveis, do memorial de incorporação do empreendimento. É ele que autoriza o incorporador a vender as unidades antes de construídas: pelo art. 32 da Lei 4.591/1964, as frações ideais só podem ser alienadas ou oneradas depois desse registro. O memorial reúne o título do terreno, as certidões, o projeto aprovado, o cálculo das áreas, o custo da obra e a minuta da convenção.

Para quem incorpora, o registro de incorporação é a porta de entrada da venda na planta. Para quem compra, é a primeira coisa a conferir. Na prática, os problemas do registro aparecem de duas formas: o lançamento que atrasa porque o cartório devolve o memorial com exigências, e o lançamento que começa a vender antes do registro e cria um passivo para a empresa.

Neste texto explico o que é a incorporação para a lei, o que o registro autoriza, quais documentos compõem o memorial, como funcionam os prazos do cartório e da validade do registro e o que o contrato de venda precisa trazer. O texto serve tanto para a incorporadora e a construtora que preparam um lançamento em João Pessoa quanto para o comprador que quer entender o que está assinando.

O art. 28 da Lei 4.591/1964 define incorporação imobiliária como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. E o art. 29 define o incorporador como a pessoa física ou jurídica que, mesmo sem construir, compromete ou efetiva a venda de frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas em edificações a construir ou em construção, responsabilizando-se pela entrega das obras concluídas.

O ponto central está no art. 32, com a redação da Lei 14.382/2022: o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais que corresponderão às futuras unidades depois do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente. E o § 1º-A acrescenta que o registro sujeita as frações e as acessões a um regime condominial especial e investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de livre disposição ou oneração, independentemente da anuência dos demais condôminos.

Em outras palavras: sem o registro, não há o que vender com segurança. Com ele, a unidade passa a existir juridicamente antes de existir fisicamente, e o comprador passa a ter o que registrar.

Exemplo prático

Dois sócios compram um terreno no Altiplano para um prédio de dezesseis apartamentos e querem começar a captar compradores antes de aprovar o projeto. Um corretor sugere “reservas” com sinal. Pela regra do art. 32, essa reserva com pagamento é, na prática, uma venda de fração antes do registro. O caminho que protege a empresa e os compradores é organizar o memorial primeiro e só abrir as vendas com o número do registro em mãos.

O art. 32 lista os documentos que compõem o memorial. Os principais, que costumam concentrar as exigências do cartório, são:

• título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, cessão ou permuta, com cláusula de imissão na posse e consentimento para demolição e construção, devidamente registrado (alínea a);
• certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto, de ações cíveis e criminais e de ônus reais, relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador (alínea b);
• histórico das transmissões do imóvel nos últimos 20 anos, com certidão dos registros (alínea c);
• projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes (alínea d);
• cálculo das áreas das edificações, com a área global, as partes comuns e a área de cada tipo de unidade (alínea e);
• memorial descritivo das especificações da obra (alínea g) e avaliação do custo global, com o custo de cada unidade, assinada pelo profissional responsável (alínea h);
• instrumento de divisão do terreno em frações ideais, com a descrição das futuras unidades e partes comuns (alínea i), e minuta da convenção de condomínio (alínea j);
• declaração do prazo de carência, se houver (alínea n), e declaração sobre as vagas de garagem, com plantas (alínea p).

A tabela abaixo resume para que serve cada grupo de documentos, o que ajuda a entender onde estão os riscos.

Pelo § 5º do art. 32, a existência de ônus fiscais ou reais, salvo os que impedem a alienação, não impede o registro, que é feito com as ressalvas. Isso não dispensa a análise: o ônus continua lá e precisa ser informado aos compradores.

Exemplo prático

Uma construtora entrega o memorial ao cartório com a certidão de ações cíveis de um dos antigos proprietários do terreno já fora da validade. O cartório devolve com exigência. Enquanto isso, a campanha de lançamento já estava marcada. A lição é simples: o cronograma de certidões precisa ser montado de trás para frente, a partir da data em que o memorial será protocolado.

Organizado o memorial, o caminho costuma seguir esta ordem:

1. Auditar o terreno: conferir a matrícula, a cadeia de 20 anos e o título do incorporador, especialmente em permutas.
2. Aprovar o projeto na prefeitura e fechar o quadro de áreas e as frações ideais com o responsável técnico.
3. Emitir as certidões no prazo certo, para que estejam válidas no protocolo.
4. Protocolar o memorial no Registro de Imóveis competente.
5. Cumprir as exigências: pelo § 6º do art. 32, o oficial tem 10 dias úteis para apresentar por escrito todas as exigências e, cumpridas, mais 10 dias úteis para fornecer a certidão. Havendo divergência, cabe a suscitação de dúvida.
6. Abrir as vendas com o número do registro, que deve constar dos anúncios, impressos, propostas e contratos (§ 3º), salvo dos anúncios classificados.

Dois prazos posteriores merecem atenção. O art. 33 diz que, se após 180 dias do registro a incorporação ainda não se concretizou, seja pela venda ou oneração de alguma unidade, pela contratação de financiamento da obra ou pelo início das obras, o incorporador só poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e dos documentos vencidos. E o art. 34 permite fixar um prazo de carência, dentro do qual o incorporador pode desistir do empreendimento, nas condições declaradas no memorial.

O art. 31-A permite, a critério do incorporador, submeter a incorporação ao regime de afetação: o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados ficam separados do patrimônio geral do incorporador e destinados à conclusão daquela obra e à entrega das unidades. A afetação não é obrigatória, mas tem efeitos práticos, inclusive na devolução de valores em caso de distrato e, a partir da reforma tributária, no ressarcimento de créditos do IBS e da CBS.

Com o registro feito, o contrato de venda das unidades precisa começar pelo quadro-resumo do art. 35-A, incluído pela Lei 13.786/2018. Entre outros itens, ele traz o preço total, a entrada, a corretagem, os índices de correção, as consequências do desfazimento do contrato com destaque, os ônus que recaem sobre o imóvel e, no inciso XI, o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e o cartório. Revisar esse quadro faz parte do trabalho de contratos imobiliários e da assessoria jurídica a incorporadoras e construtoras.

Exemplo prático

Um casal visita o estande de um lançamento na orla e recebe uma proposta sem número de registro. Ao perguntar, ouve que o registro “sai na semana que vem”. Pela regra do § 3º do art. 32, o número deve constar das propostas e contratos. A conduta segura para o comprador é esperar o registro e conferir a matrícula antes de pagar qualquer valor.

• vender ou receber sinal antes do registro do memorial;
• montar a permuta do terreno sem as cláusulas que o art. 32, alínea a, exige;
• deixar certidões vencerem durante as exigências;
• anunciar sem o número do registro;
• usar um contrato padrão sem o quadro-resumo do art. 35-A;
• deixar passar os 180 dias do art. 33 sem atualizar as certidões antes de novas vendas.

Em dez anos de atuação do escritório em Direito Imobiliário, o memorial que passa de primeira é o que foi montado pensando no que o cartório vai conferir. O prazo do lançamento começa no dia em que a auditoria do terreno começa.

Ewerton Fidelis Coelho, OAB/PB 17.047

Pode vender imóvel na planta sem registro de incorporação?

Não. O art. 32 da Lei 4.591/1964 diz que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais das futuras unidades depois do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis.

Como consultar um registro de incorporação?

O número do registro, a matrícula e o cartório devem constar dos anúncios, das propostas e do contrato. Com esses dados, basta pedir a certidão da matrícula ao Registro de Imóveis competente. O § 4º do art. 32 também permite pedir certidão dos documentos do memorial.

Quanto tempo leva o registro de incorporação?

A lei fixa os prazos do cartório: 10 dias úteis para apresentar as exigências e 10 dias úteis, depois de cumpridas, para fornecer a certidão. O tempo total depende de quantas exigências houver, o que, por sua vez, depende da qualidade do memorial.

O patrimônio de afetação é obrigatório?

Não. Pelo art. 31-A da Lei 4.591/1964, a afetação é adotada a critério do incorporador. A decisão deve considerar o financiamento da obra, o perfil dos compradores e os efeitos tributários.

Se a sua empresa prepara um lançamento em João Pessoa, envie pelo WhatsApp a matrícula do terreno e o estágio do projeto. Os sócios analisam o que falta para o registro do memorial.