A averbação de construção é o ato do Registro de Imóveis que leva a casa, o prédio ou a ampliação para a matrícula do imóvel. Sem ela, a matrícula descreve só o terreno, ou uma área construída menor do que a real. Em regra, o pedido reúne o habite-se da prefeitura, a certidão da Receita Federal sobre a obra e o requerimento ao cartório.
É comum encontrar em João Pessoa imóveis em que a casa existe há anos, paga IPTU como área construída e aparece nas fotos do anúncio, mas a matrícula ainda fala em “um lote de terreno”. O problema costuma aparecer na hora errada: quando o comprador pede o financiamento, quando o banco faz a avaliação ou quando os herdeiros vão fazer o inventário. A diferença entre o que existe e o que está registrado vira exigência, e a venda para.
Neste texto explico o que é a averbação, quando ela é obrigatória, quais documentos costumam ser pedidos, o que muda para casas antigas sem habite-se e o que o incorporador deve fazer ao fim de um empreendimento. O foco é o caminho e os documentos; o custo depende da obra e da tabela de emolumentos do estado.
O imóvel está sem escritura, sem registro ou com a construção fora da matrícula?
Conversar no WhatsAppO que é a averbação e por que a obra precisa estar na matrícula
A matrícula registra tudo o que acontece com o imóvel. Uma parte desses atos é feita por “registro” (a compra e venda, a hipoteca) e outra por “averbação”, que é a anotação de alterações e acréscimos. A Lei 6.015/1973, de Registros Públicos, inclui entre os atos de averbação os da edificação, da reconstrução e da demolição (art. 167, II, item 4). E o art. 169 diz que os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e feitos no cartório da situação do imóvel.
Na prática, a falta de averbação gera três tipos de problema:
- Na venda: a escritura descreve o imóvel como está na matrícula. Se a casa não está lá, o comprador adquire, no papel, um terreno, e o financiamento costuma ser negado.
- No financiamento: os bancos avaliam o imóvel pelo que está registrado. Área construída não averbada fica fora da avaliação.
- No inventário e na partilha: os herdeiros recebem o que está na matrícula. A regularização fica para depois, com mais gente assinando.
Exemplo prático
Um comerciante do Valentina construiu um segundo pavimento sobre a casa há seis anos, com projeto aprovado e alvará, mas nunca pediu o habite-se da ampliação. Ao tentar vender, o comprador consegue a carta de crédito, e o banco exige que a área total esteja averbada. O caminho aqui é direto: pedir o habite-se da ampliação, obter a certidão da obra na Receita Federal e requerer a averbação. O prazo da venda passa a depender desses três passos.
O caminho: prefeitura, Receita Federal e cartório
Para uma construção comum, com obra feita com projeto e alvará, o roteiro costuma ter estas etapas:
- Conferir a matrícula: pedir a certidão atualizada e comparar a área construída registrada com a real. Se o terreno tiver medidas divergentes, a retificação vem antes.
- Obter o habite-se: é o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado.
- Regularizar a obra na Receita Federal: o art. 47, II, da Lei 8.212/1991 exige certidão negativa de débito do proprietário da obra de construção civil quando da averbação no Registro de Imóveis. A certidão é emitida depois de declarada a obra e apuradas as contribuições previdenciárias da mão de obra.
- Requerer a averbação: o requerimento ao Registro de Imóveis da situação do imóvel vai com o habite-se, a certidão da obra e os demais documentos que o cartório exigir.
- Conferir a matrícula atualizada: depois do ato, pedir nova certidão e verificar se a área e a descrição estão corretas.
O art. 47, II, tem uma ressalva: ele remete ao art. 30, VIII, da mesma lei, segundo o qual nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento. Saber se a obra se enquadra nessa hipótese muda o que precisa ser apresentado.
| Situação da obra | O que costuma ser pedido | Base |
|---|---|---|
| Obra com projeto aprovado e habite-se | Habite-se, certidão da obra na Receita Federal, requerimento | Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4; Lei 8.212/1991, art. 47, II |
| Casa residencial unifamiliar própria, de tipo econômico, feita sem mão de obra assalariada | Habite-se e documentos que mostrem o enquadramento | Lei 8.212/1991, art. 30, VIII |
| Casa térrea concluída há mais de 5 anos em área de baixa renda | Averbação sem o habite-se da prefeitura | Lei 6.015/1973, art. 247-A |
| Unidade em Reurb-S, até 70 m² | Primeira averbação isenta de custas e emolumentos | Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º, V |
| Prédio de incorporação concluído | Averbação pelo incorporador depois do habite-se | Lei 4.591/1964, art. 44 |
Exemplo prático
Uma família de Mandacaru construiu a casa aos poucos, ao longo de dez anos, com pedreiros contratados por empreitada. Não há projeto aprovado nem alvará. Antes de pensar em averbação, o caminho passa pela prefeitura: a regularização da construção, com projeto de levantamento feito por profissional habilitado, e só depois o habite-se. Pular essa etapa e ir direto ao cartório resulta em exigência e em tempo perdido.
Casa antiga sem habite-se: a dispensa do art. 247-A
Uma das perguntas mais frequentes é como averbar uma casa construída há muitos anos, quando a prefeitura não tem registro do projeto. A Lei 6.015/1973 trouxe uma dispensa específica no art. 247-A, com a redação dada pela Lei 13.865/2019: fica dispensado o habite-se para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para fins de financiamento à moradia.
Os requisitos são cumulativos: casa, urbana, de uma única família, térrea, pronta há mais de cinco anos e em área de baixa renda. Um sobrado, uma casa com ponto comercial ou uma construção recente ficam fora. E a dispensa é só do habite-se: a prova da conclusão e os demais documentos continuam sendo exigidos pelo cartório.
Se o imóvel está num núcleo em Reurb de Interesse Social, a Lei 13.465/2017 prevê no art. 13, § 1º, V, a isenção de custas e emolumentos da primeira averbação de construção residencial de até setenta metros quadrados. Nesse caso, vale verificar com o município se o núcleo já foi declarado de interesse social.
Exemplo prático
Uma senhora mora há vinte anos numa casa térrea, de dois quartos, num bairro de baixa renda da zona sul da cidade. A casa nunca teve habite-se, e ela quer deixar tudo em ordem para os filhos. A situação descrita no art. 247-A se encaixa: a averbação pode ser pedida sem o habite-se, com a prova de que a construção está concluída há mais de cinco anos e os demais documentos que o cartório pedir.
Em empreendimentos: a averbação cabe ao incorporador
Quem compra um apartamento na planta recebe as chaves e, muitas vezes, não sabe que a construção do prédio também precisa ser averbada. O art. 44 da Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 14.382/2022, diz que, depois da concessão do habite-se, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, e que ele responde perante os adquirentes pelas perdas e danos causados pela demora.
Para a incorporadora, a averbação é o ato que permite individualizar as unidades e transferi-las com a descrição completa. Atrasar essa etapa trava o repasse ao banco e as escrituras dos compradores. Por isso o planejamento da averbação, incluindo a certidão da obra, começa antes do fim da construção. Esse cuidado faz parte da regularização de imóveis e também da análise que o comprador deve fazer antes de assinar, tratada na página de compra e venda de imóvel.
Erros comuns e o que conferir antes de vender ou comprar
Alguns problemas aparecem com frequência na regularização de construções:
- pedir a averbação sem conferir se a área do terreno na matrícula bate com a realidade;
- contar com a dispensa do art. 247-A para uma casa que não preenche todos os requisitos;
- declarar a obra na Receita Federal com área ou data diferentes das do habite-se;
- deixar a averbação para depois da promessa de venda, com prazo de financiamento correndo;
- comprar um imóvel cuja área construída real é maior do que a registrada sem prever no contrato quem regulariza e com que prazo.
Em dez anos de atuação do escritório em Direito Imobiliário, a averbação quase nunca é o problema em si. O problema é descobrir a falta dela com o comprador esperando. Conferir a matrícula antes de anunciar o imóvel evita isso.
Oswaldo de Sousa Pessoa, OAB/PB 25.629
Perguntas frequentes sobre averbação de construção
A averbação é o mesmo que escritura?
Não. A escritura é o documento do tabelionato que formaliza um negócio, como uma compra e venda. A averbação é uma anotação feita pelo Registro de Imóveis na matrícula para registrar uma alteração no imóvel, como uma construção. Um imóvel pode ter escritura registrada e, ainda assim, não ter a casa averbada.
Quanto custa averbar uma construção no cartório?
Os emolumentos seguem a tabela do estado e variam conforme o valor atribuído à construção. A esse valor somam-se os custos de obter o habite-se e a certidão da obra, e, quando a obra não se enquadra em nenhuma dispensa, as contribuições previdenciárias apuradas sobre a mão de obra.
Como averbar uma construção com mais de 5 anos?
Se for casa residencial unifamiliar, térrea, urbana, em área de baixa renda e concluída há mais de cinco anos, o art. 247-A da Lei 6.015/1973 dispensa o habite-se. Fora dessa hipótese, o tempo da obra não dispensa nada: o caminho é regularizar a construção na prefeitura e seguir o roteiro comum.
Quem deve pedir a averbação?
Em regra, o proprietário. Em empreendimentos, o art. 44 da Lei 4.591/1964 atribui ao incorporador a averbação depois do habite-se. Na compra de imóvel com construção não averbada, o contrato deve dizer quem fará a regularização.
Se a construção do seu imóvel não está na matrícula, envie pelo WhatsApp a certidão de matrícula e o que tiver da obra. Os sócios analisam os documentos e indicam o caminho.
